Этот пост - ответ всем, кто регулярно находит и приводит в пример ссылки вроде этой: https://rg.ru/2023/05/02/reg-sibfo/poshumel-i-na-vyhod.html

Да, хочется верить в лучшее, но всё-таки разумно было бы объективно оценивать реальность и понимать, что может быть, а чего быть не может, потому что не может быть никогда. В статье по ссылке, конечно же, каша из терминологии и ссылок на статьи закона, но это нормально, писали журналисты. Давайте разберемся, как дела обстоят на самом деле.

Варианта может быть два - или квартира соседа находится у него в собственности или же он там проживает на основании договора социального найма (т.е. неприватизированная квартира, и таких ещё, как ни странно, довольно много).

Вариант 1. Квартира у соседа в собственности

Сразу спойлер: собственника лишить права собственности очень сложно, потому что соседи не могут сами выступать истцом по такому иску.

Нормативное регулирование данного вопроса менялось. Раньше действовала статья 293 ГК РФ "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение", но она утратила силу с 1 сентября 2022 г. Сейчас действует статья 287.7 ГК РФ с таким же названием и сходным содержанием. Поэтому если вдруг будете обращаться с такого рода требованиями в различные органы - нужно ссылаться на действующую статью 287.7 ГК РФ.

Итак, текст статьи 287.7 ГК РФ (ранее 293 ГК РФ) выглядит так:

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

То есть истцом по такому иску может выступать ТОЛЬКО уполномоченный государственный орган или местного самоуправления (местная администрация, управа и т.п.). Соседи не могут подать такой иск - они могут только задалбывать жалобами этот орган, чтобы он сначала вообще хотя бы вынес собственнику предупреждение.

Очевидно, что для органа местного самоуправления это явно не профильная деятельность и он будет это делать с неохотой, а жалоб должно быть явно не одна, что собственно и описано в статье: "вынесли 19 постановлений о привлечении скандального гражданина к ответственности, писали в прокуратуру района, жаловались и в Москву".

Если удастся пройти этот этап квеста, соответствующий орган может вынести предупреждение и после такого предупреждения (если собственник продолжил себя плохо вести), этот орган может обратиться в суд. Предметом иска является НЕ выселение, а продажа квартиры с публичных торгов (!). И пока квартира продается на торгах, собственник продолжает в ней жить (и не факт, что такая квартира продастся на торгах быстро, и что вообще продастся). И только после того, как кто-то приобретет на торгах данную квартиру, старого собственника можно будет выселить.

И открытым остается вопрос - а если квартира на торгах не продалась совсем? Что должно произойти?

Но так как ни один из государственных органов не горит желанием работать и часто делает всё через задницу (это, к сожалению, штатный режим функционирования), а истцом выступает именно государственный орган или орган местного самоуправления, то дело может длиться очень долго, да и в иске могут отказать (государственные органы, сюрприз, не очень хорошо умеют готовить правовые позиции, собирать доказательства и выступать в суде).

Собственно это тоже в статье описано: "Подчеркнем: соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению".

Вариант 2. Сосед проживает в квартире на основании договора социального найма (неприватизированная квартира)

Это другая ситуация, которая регулируется совсем другими статьями закона. Собственником квартиры является муниципальный орган, который предоставляет эту квартиру соседу по договору социального найма (Глава 8 ЖК РФ), и расторжение возможно только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом (статьи 29, 83, 85-91 ЖК РФ).

Кому интересно погрузиться детально, см. Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", пункты начиная с 35-го.

Правовое регулирование здесь другое (хотя формулировки похожи).

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Здесь уже к заинтересованным лицам, которые могут подать такой иск, относятся, в том числе лица, чьи права нарушаются соседом (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

То есть нужно сначала добиться от наймодателя (собственника квартиры - соответствующего муниципального органа) предупреждения, через те же многочисленные жалобы, а далее уже соседи сами могут такой иск подать. При этом нарушение тишины относится к основаниям для такого выселения, но с огромным количеством оговорок. Предоставим слово ВС РФ из того же Постановления Пленума №14:

Cуды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

То есть, и в данном случае механизм выселения есть, но открытым остается вопрос, а что если сосед просто возьмет и приватизирует квартиру? Тогда - "мочало, начинай сначала"?.

И, как говорит нам ВС РФ, действия соседа должны быть неоднократными, постоянно повторяющимися, то есть их надо методично фиксировать, причем не на словах.

Автор текста: Петр Гусятников, старший управляющий партнер PG Partners

Основной канал Петра Гусятникова (ПГ) - пока что в Телеграм, все новые посты (а также короткие мысли, зарисовки, комментарии, голосования и стримы) в первую очередь там. Также статьи блога дублируются на других площадках. На всякий случай подписывайтесь на блог Петра Гусятникова всюду, чтобы не потеряться или там, где удобно читать:

ПГ в Телеграм | ПГ в Дзене | ПГ на Пикабу | ПГ в Максе | ПГ в Тенчате (анонсы постов) | ПГ в ВК (анонсы постов)