"У меня кровь идет из глаз, она капает на экран телефона, я уже не могу ничего разглядеть" (с) очень уважаемый мной коллега в качестве предисловия.

Сразу же, забегая вперед, скажу, что это дело неправильное настолько, насколько это вообще возможно. Мы с нашей командой оспаривали очень много сделок, при жизни, после смерти, много что выиграли, где-то проиграли, совершенно разные по качеству судейские решения видели.

Но решений подобных тому, что вынес суд в этом деле, категорически быть не должно и такие кривые решения, очевидно, не должны проходить апелляцию или кассацию. То есть глядя на это решение (а также на апелляционное определение Мосгорсуда) можно сделать только один вывод: или все, кто это писал, полностью безграмотны, или же в том или ином виде использован административный ресурс. Если бы в деле участвовал простой смертный, 99%, что решение было бы другим начиная с первой инстанции.

При этом, чтобы мои читатели смогли разобраться в том, что же произошло, сначала нужен небольшой ликбез. Иначе это превращается в иррациональную панику, которую и сеют СМИ. Никто ничего не понял, но всем страшно: квартиру отобрали, денег не отдали, ужас-ужас.

Итак, что нужно знать для того, чтобы полностью ощутить глубину грехопадения в этом деле.

Сначала надо разобраться с договорами. Если имел место какой-либо договор, его нельзя просто так аннулировать (я специально использую не очень верный юридический термин для того, чтобы была понятна суть). То есть, другими словами, если стороны подписали какой-то договор, они должны действовать в рамках него, и от этого договора нельзя "избавиться", как будто его не было.

Но может произойти следующее. Первая опция - договор можно расторгнуть. Вторая опция - договор может оказаться незаключенным. Третья опция - договор можно признать недействительным в судебном порядке. Каждая из опций требует отдельной мини-лекции, поэтому пройдемся коротко

1. Ни один договор просто так расторгнуть нельзя. У всех почему-то в голове сидит, что я пойду и в любой момент расторгну любой договор, но это совсем неверно (корни этого суеверия скорее всего лежат в ЗоЗПП, где действительно так можно, а мы все так или иначе выступаем в роли потребителей). Просто запомните! Если договор заключен, его просто так расторгнуть нельзя. 

Договор можно расторгнуть без суда только в случаях, когда это предусмотрено самим договором, или когда это предусмотрено законом, или же в судебном порядке (но в сильно ограниченном количестве случаев с огромными оговорками).

В деле Долиной договор купли-продажи не расторгался, то есть не наш случай.

2. Договор может оказаться незаключенным и обычно происходит это по двум сценариям. Первый - договор в форме письменного документа, подписанного обеими сторонами не заключался. Была или переписка, после которой заплатили деньги (часто - в мессенджерах, часто неизвестно кого неизвестно с кем и неизвестно о чем) или же вообще "на словах договорились". Надо отметить, что в определенных случаях закон не запрещает заключить договор в устной форме, только всегда потом возникают вопросики - а на каких условиях он заключен? 

Кто из сторон и что должен сделать, в каком объеме, какие санкции за нарушение условий и т.д.? Обычно нет ответов на эти вопросики. 

Второй сценарий: договор был подписан обеими сторонами, но выяснилось, что не согласованы какие-то из существенных условий договора (тут тоже отдельная тема для мини-лекции, какие из условий для каких договоров являются существенными). Но в любом случае, если какие-то из существенных условий не были согласованы сторонами, договор является незаключенным. То есть его как бы и не было изначально, стороны его не заключили (хотя одна из сторон или обе могут воображать, что заключили).

Также могут быть и другие ситуации, когда договор является незаключенным, к примеру, когда на человека берут кредит мошенники. Он банально кредитный договор не подписывал, хотя в нем и стоит его ФИО. Такой договор также является незаключенным, человек его не заключал (хотя у ВС РФ периодически другое мнение). Часто, для того, чтобы констатировать незаключенность договора, нужно обратиться с иском в суд и обычно это делает та сторона, которая и считает договор незаключенным (а ответчиком выступает другая сторона).

В деле Долиной договор купли-продажи не признавался незаключенным, тоже не наш случай.

3. Теперь переходим к самому интересному. Договор можно признать недействительным в судебном порядке (для душнил-юристов, я не буду погружаться в то, что договор может быть ничтожным или оспоримым). При определенных обстоятельствах договор может быть порочным, т.е. "плохим", и тогда его постфактум, в судебном порядке, можно признать недействительным.

Сразу же надо оговориться, что в штатном режиме, по общему правилу, если договор признан недействительным, то последствием этого должна быть двусторонняя реституция (это не форма досуга, а возврат сторон в первоначальное положение). То есть, допустим. стороны заключили договор купли-продажи квартиры (ДКП). Покупатель отдал деньги, продавец передал ему квартиру. В случае, если ДКП признан недействительным, одна сторона должна вернуть деньги, вторая сторона должна вернуть квартиру.

В деле Долиной договор купли-продажи был признан именно недействительным в судебном порядке.

Но (!) с применением не двусторонней, а односторонней реституции, то есть квартиру продавану вернули, а деньги покупателю - нет.

Продолжение (часть 2).

Подписывайтесь на наш телеграм канал, все новые посты (а также короткие мысли, зарисовки, комментарии, голосования и стримы) в первую очередь там: https://t.me/pgpartners_blog