В Банке России не считают целесообразным продлевать программы льготной ипотеки, так как эта антикризисная мера привела к «определенным дисбалансам на рынке». Впрочем, до последнего обещать отмену льгот, а потом продлять их — устоявшаяся в отечественной экономике практика.

Центральный банк Российской Федерации не видит необходимости в продлении программы льготной ипотеки по ставке 7% на следующий год. Как заявила первый зампред регулятора Ксения Юдаева, это была антикризисная мера, и сейчас ЦБ опрашивает банки о потенциальных последствиях ее отмены. По итогам опроса будут сделаны соответствующие выводы и внесены предложения о том, чем можно заменить данный инструмент. 

«Как антикризисная мера эта программа сработала, в этих целях в ней потребности нет, поэтому сохранять ее в неизменном виде потребности тоже нет. На рынке есть определенные дисбалансы, в том числе возникшие из-за этой ипотеки, поэтому ситуация требует определенной коррекции. Какими инструментами, это отдельный вопрос. Мы сейчас проводим опрос банков, он еще не завершен, поэтому сейчас преждевременно комментировать, потому что мы не получили результаты и не проанализировали их», — приводит ТАСС слова Кении Юдаевой.

Позиция ЦБ не совсем понятна застройщикам

Отсутствие льготной ипотеки не должно стать препятствием для развития сектора. «Будет распределение в те программы, которые не льготные, и вполне возможно, что рыночные программы станут более привлекательными, потому что у банков будет больше стимула их развивать», — отметила Ксения Юдаева. В частности, это может быть семейная ипотека.

Ранее и Минфин заявлял, что также не видит необходимости в продлении антикризисной ипотечной программы. «Мы исходим из того, что эта программа будет закончена 31 декабря», — говорил в ноябре замминистра финансов РФ Алексей Моисеев. Льготная программа ипотеки действует в России с 2019 года. За это время выдано 764,1 тысяч кредитов на сумму 2,256 трлн рублей. Всего кредитным и иным организациям, предоставляющим льготные кредиты, выплачены возмещения на сумму 59,4 млрд рублей, из них в 2021 году — 23,3 млрд рублей.

Как уже писал «Эксперт», в том числе и благодаря льготной ипотеке, резко выросли цены на недвижимость. Фактически на рынке надулся ценовой пузырь, который теперь начал схлопываться. Снижение спроса и продаж привело к закономерной просадке цен, но это стало, скорее, проблемой для рынка, нежели позитивным трендом. Упал спрос на инвестиционное жилье, начался сброс спекулятивной недвижимости, купленной с 2020 по 2022 год. 

Негативные тренды на рынке жилья подтверждаются и ростом числа срочных объявлений о продаже квартиры. По данным ЦИАН, их доля обновила максимум и достигла 4%, а количество выросло с марта на 85%. При этом продавцы снижают цены в объявлениях на 5–8%.

Впрочем, резкая отмена льготной ипотеке может иметь негативные последствия. «Резкое завершение действия программы способно привести к стрессу как для девелоперов и комплементарных рынков, так и для потенциальных покупателей недвижимости, что в целом негативно скажется на состоянии экономики, — полагает младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Юлия Якупова. — В связи с этим мы предполагаем, что будут либо уточнены отдельные параметры программы, что позволит максимизировать ее позитивное влияние с учетом продолжения бюджетных вливаний, либо будут задействованы иные меры поддержки девелоперов и ипотечного рынка, на выработку которых, с другой стороны, уйдет куда больше времени».

Это мнение в комментарии «Эксперту» разделил и Алексей Долматов — сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», акционер АО «ГЛИМС-Продакшн». «Позиция ЦБ относительно отказа от льготного кредитования не понятна застройщикам, производителям строительных материалов, всему строительному комплексу. Отмена программы льготной ипотеки отрицательно повлияет на рынок жилищного строительства», — уверен он. 

С повышением процентной ставки застройщики потеряют огромный пул потенциальных покупателей, так как средний платеж по ипотеке будет увеличен, и многие не смогут его себе позволить. Естественно это уменьшит и вывод на рынок новых проектов, так как при отмене субсидирования многие проекты не выдержат по финансовым показателям этих изменений. Программа льготной ипотеки всегда была драйвером для жилищного строительства, и ее отмена приведет к серьезным последствиям, предупредил Алексей Долматов.

Удешевление недвижимости упрется в запас маржинальности строителей

И все же отмена льготной ипотеки вполне ожидаема, заявил «Эксперту» старший управляющий партнер компании PG Partners Петр Гусятников. Конечно, льготная ипотека — это мера поддержки в кризисный период, и она не может длиться вечно. К тому же, на рынке образовался явный перекос в пользу первичного жилья. Для адекватного развития рынка этот перекос нужно устранить. Цены на рынке жилья уже давно перегреты, за последние 2 года, недвижимость в некоторых регионах страны подорожала в 1,5-2 раза. 

Покупательская способность населения при этом не выросла пропорционально, а даже сократилась в последнее время, констатировал эксперт. Отмена льготной ипотеки поможет несколько сбалансировать ситуацию. Это положительный момент. Впрочем, есть и отрицательный. Замедлятся темпы строительства, и, как следствие, темпы роста экономики, потому что строительный сектор вносит значительный вклад в ВВП. К тому же, могут появиться недострои и долгострои, от которых за последние годы удалось практически избавиться. 

Так или иначе, семейная ипотека пока сохраняется, заметил Петр Гусятников. Это поддержит сегмент первичного жилья и не позволит рынку обвалиться. Но снижение цен прогнозировать можно. Скорее всего, в последний месяц уходящего года нас опять будет ожидать бум на рынке недвижимости. Покупатели будут стремиться запрыгнуть в последний вагон и успеть получить ипотеку под 7%. 

Не исключено, что будут появляться какие-то новые меры поддержки, потому что массовое банкротство строительных компаний не выгодно государству. Скорее всего, первый квартал 2023 будет показательным. На его основании правительство сделает выводы о том, нужно ли вводить дополнительные меры или достаточно семейной ипотеки, предположил Петр Гусятников.

Разброс между ставками по ипотеке на первичном и вторичном рынке очень велик — 3,7% против 9,1% (по данным ЦБ на октябрь), указал в свою очередь эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. И резкая отмена льготной ипотеки приведет к тому, что объекты от застройщиков в самом деле потеряют свои конкурентные преимущества, а первый квартал 2023 года станет очень сложным для отрасли. 

В связи с этим власти сохранят те или иные льготы в 2023 году, и ужесточение условий будет более сдержанным. Вообще, до последнего обещать отмену льгот, а потом продлять их — устоявшаяся практика еще с 2016 года, обратил внимание в беседе с корреспондентом «Эксперта» Игорь Галактионов. Это хорошая стимулирующая мера, чтобы подстегнуть спрос «пока ипотека не подорожала». Перед новогодними праздниками это поддержит исполнение бюджетов застройщиков за 2022 год.

Безусловно, льготная ипотека способствовала разгону цен, но фактор себестоимости тоже важен — стройматериалы сильно выросли в цене в 2021-2022 годы. Поэтому возможное удешевление недвижимости будет упираться в запас по маржинальности строителей, заключил эксперт.