О том, можно ли продать жилье с прописанным в нем ребенком и чем рискует покупатель, «Летидору» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (pgpartners.ru).

К сожалению, если после сделки прежние жильцы не захотят выписаться добровольно, снять с регистрационного учета их можно будет только через суд.

Многие покупатели до сих пор стараются обходить стороной жилье, в котором просто прописаны несовершеннолетние. Но никакой опасности здесь нет. Для начала стоит разделять случаи, когда ребенок является собственником квартиры или ее части и когда он просто там зарегистрирован, но собственником не является.

Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое. Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку, – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей. Во всех остальных ситуациях дети, зарегистрированные в квартире, проблемы не представляют.

Как снять ребенка с регистрации

Для того чтобы снять ребенка с регистрации, нужно обратиться в МФЦ или паспортный стол. Сделать это могут его законные представители или сам несовершеннолетний, которому уже исполнилось 14 лет, но с согласия родителей.

Для этого нужны следующие документы:

• паспорт или свидетельство о рождении ребенка;

• паспорт законного представителя;

• заявление.

Чем может рисковать покупатель жилья, в котором прописаны дети

Если в продаваемом жилье прописаны несовершеннолетние, стоит обратить внимание на два момента:

1. использовался ли при его покупке материнский капитал;

2. была ли получена недвижимость в результате приватизации.

Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал и ребенок не стал собственником, а просто зарегистрирован там, то покупателя может ждать неприятный сюрприз.

От задержек со сроками проведения сделки до расторжения ее в судебном порядке. Чисто теоретически продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, без выделения долей детям нельзя. Однако если покупатель не озаботится выяснением этого вопроса до сделки, то данный факт может не всплыть до момента регистрации перехода права собственности, а потом будет уже поздно. Повзрослевший ребенок, его законный представитель или органы опеки могут признать такую сделку недействительной, при этом недвижимость вернется продавцу, а денег покупатель может так и не получить, потому что с продавца будет нечего взыскать.

Получить ее не составит труда. Если материнский капитал использовался, но доля в жилье ребенку не выделена, то перед тем, как продать квартиру, родители должны сначала наделить собственностью несовершеннолетнего, а затем получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку. На практике на это может уйти до 3 месяцев.

В данной ситуации следует уточнить, был ли прописан ребенок в этой квартире на момент ее приватизации или нет. При этом верить на слово продавцу опасно. Надо запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой будет отражена история всех жильцов недвижимости с момента постройки дома. Там можно посмотреть, кто, когда и где был зарегистрирован, откуда прибыл, куда убыл и так далее. Если несовершеннолетний был зарегистрирован в таком жилье, то ему полагается доля в праве собственности.

Но если ребенок был зарегистрирован в квартире уже после приватизации, то никаких прав на нее он не имеет. В остальных случаях сделка по купле-продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние, не вызывает каких-либо трудностей.