По её словам, коммерческая недвижимость имеет пока более мягкое регулирование, несмотря на бремя имущественных налогов. При этом доход от аренды будет выше, чем от сдачи квартиры.

— При теперешнем уровне цен в Москве годовая доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 4% годовых, а коммерческих помещений — порядка 8% годовых. Помещение стрит-ретейла не в центре может приносить 9–11% годовых, в ЦАО — меньше, — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Если выбирать между помещением под офис и торговым, то торговое помещение небольшой площади более ликвидно. Офисный рынок до сих пор не восстановился после ковидных ограничений. Таково мнение Романа Родионцева.

— Инвестору стоит оценивать совокупность факторов: локация, стадия готовности, наличие арендатора, формат помещения, цена и наличие коммуникаций. В целом сейчас на рынке хорошие условия на покупку офисов. Опять же, кризис не вечный и на удалёнку все не перейдут. А зайти в хороший проект на выгодных условиях сейчас самое время, — считает руководитель отдела торговой недвижимости девелоперской компании Glincom Мария Стогова.

Она полагает, что площади небольшого формата (до 80 кв. м) всегда будут пользоваться спросом. Особенно ПСН с отдельным входом и торговые площади 20?100 кв. м. Крупные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к торговым площадям с продуктовыми ретейлерами в качестве арендаторов. Соответственно, пользуются спросом помещения, подходящие под размещение такого бизнеса.

— Надо учитывать, что коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, а также при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жильё менее рискованны. Для коммерции важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение, — отметил коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.

По словам руководителя практики юридической компании "Интерцессия" Кирилла Стуса, многим компаниям, которые восстанавливаются после кризиса, уже не нужны огромные помещения для размещения всех своих сотрудников. После полутора лет, прошедших с начала пандемии, бизнес сумел наладить дистанционную работу основного состава коллективов. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и других офисных тратах. Однако компаниям бывает нужно помещение для склада, приёма посетителей и корреспонденции, для установки оборудования и создания рабочих мест для тех, кто будет его обслуживать. Здесь роль играет цена аренды и расположение помещения.

Кирилл Стус отметил, что, поскольку Москва активно развивается, город может дать стимул для роста многих стартапов в сфере IT, индустрии красоты, доставки и других направлениях. Такому бизнесу нужны небольшие офисы. Кроме того, в первом полугодии 2021 года произошёл рекордный рост объёма введённых в эксплуатацию офисных помещений (рост в два раза по сравнению с 2020 годом). Строители прогнозируют высокий спрос, поэтому уже сдали 446 тыс. кв. м недвижимости.

— Для пассивного дохода гораздо интереснее коммерческая недвижимость. Во-первых, порог входа значительно ниже, чем при покупке жилья. Можно найти небольшой офис с уже заключённым долгосрочным договором аренды и за два миллиона рублей. И это если не рассматривать закрытые паевые инвестфонды недвижимости, где порог может быть и в районе 1000 рублей. Во-вторых, доходность до вычета налогов может легко доходить до 15%, а после вычета — до 12–13% в зависимости от налогового статуса и деталей оформления помещения. В-третьих, в торговых помещениях не нужно делать ремонт. Этим занимается арендатор. Равно как и оплатой текущих счетов по ЖКУ и электроэнергии, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Он считает наиболее интересными помещения, которые представляют собой симбиоз коммерческой недвижимости и новостроек, нежилые помещения в строящихся крупных ЖК. По мнению аналитика, они вырастут в цене наравне с жильём и будут пользоваться спросом из-за большой проходимости. А стоимость квадратного метра там не сильно отличается от жилья.

Также интерес представляют пустые помещения без арендаторов, но с большим торговым потенциалом. По словам Алексея Кричевского, их можно сдать на долгий срок и продать значительно дороже, так как стоимость арендного бизнеса такого формата вычисляется доходным методом оценки, то есть цена помещения с арендатором, условно говоря, будет равна стоимости 10 лет аренды.

— После восстановления туризма могут быть интересны вложения в апарт-отели, но это помещения, которые можно приобретать и под сдачу, и под себя. К примеру, если есть необходимость переночевать или приезжают родственники. График аренды можно подстроить под собственные нужды, а сдачей посуточно можно заниматься как самому, так и через отельера — управляющую компанию, — пояснил Алексей Кричевский.

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости