С вещами на выход: у кого смогут изымать последнюю квартиру за долги
В России создан судебный прецедент: должник впервые лишился крыши над головой. Единственное жильё гражданина, который был признан банкротом, было изъято и продано на торгах. Взамен должнику предоставили другую, но уже более скромную квартиру, которая оказалась почти в пять раз меньше прежней. По мнению юристов, в будущем подобная практика может стать обычным делом. NEWS.ru выяснял, кто из должников сегодня рискует оказаться в подобной ситуации, можно ли этого избежать и почему некоторые эксперты называют прецедент опасным.
В апреле 2021 года Конституционный суд разрешил изымать у должников единственное жильё. И вот создан первый прецедент. Как стало известно , в июне на торгах в Екатеринбурге была продана двухуровневая пятикомнатная квартира Аркадия Поторочина, которая являлась единственным жильём мужчины.
Поторочин был признан банкротом из-за долгов на 21,4 млн рублей. В мае 2018 года он просил исключить квартиру площадью более 147 квадратных метров из конкурсной массы, поскольку она была его единственным жильём. Арбитражный суд Свердловской области сначала удовлетворил его просьбу, однако кассационный суд в январе 2019 года отправил спор должника и кредиторов на новое рассмотрение.
В феврале 2019 года кредиторы проголосовали за замену двухуровневой квартиры на однокомнатную в том же городе площадью чуть менее 32 квадратных метров, учитывая, что должник холост и не имеет иждивенцев. Поторочин пытался оспорить его, однако суд посчитал, что предложенная квартира «разумно достаточна для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище для одного человека».
Все последующие попытки мужчины возразить ни к чему не привели. В итоге пятикомнатную квартиру продали ООО «Правознай» за 8,25 млн рублей при начальной цене в 9,1 млн рублей. По оценкам экспертов, квартиру продали на четверть дешевле её рыночной стоимости.
Если недвижимость продаётся ниже рыночной цены, то это никак не нарушает права должника, комментирует старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Вопрос цены, за которую была продана квартира должника, на момент продажи уже от него не зависел, и ему оставалось только принять ситуацию такой, как она есть. При банкротстве имущество должника продаётся с торгов, проведение этих торгов определяется законодательством о банкротстве. Здесь нет ценовых рамок, имущество может быть продано как выше, так и ниже рыночной цены, в зависимости от того, сколько за него даст покупатель.
Полина Гусятникова
старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners
Председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнёры» Ольга Сулим напоминает, что Конституционный суд РФ в своём постановлении чётко указал: «при определённых условиях в интересах кредиторов может быть снята защита с единственного жилого помещения». В первую очередь это касается должников — физических лиц, у которых в собственности есть имущество, пусть даже единственное. Данная процедура касается и должников-банкротов, инициирующих процесс самостоятельно или по заявлению кредитора, указывает эксперт. Кроме того, согласно нормам ГК РФ, лишиться своего имущества может лицо, бесхозяйно владеющее жилым помещением (при нарушении прав и интересов соседей, проведении незаконной планировки, нанесении значительного ущерба имуществу).
Обратите внимание: Конституционный суд указал, что должников в таком случае никто не выселяет на улицу, иначе будет прямое нарушение конституционного права на жилище. Но интересно следующее: жилое помещение, которое было приобретено на ипотечные средства, может быть изъято без предоставления какого-либо иного жилья взамен.
Ольга Сулим
председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнёры»
История с жителем Екатеринбурга — это первый случай продажи единственной квартиры банкрота с предоставлением ему более скромного жилья.
Вопрос в том, что можно считать (и кто будет это делать) «излишне роскошным» жильём, а что — «разумно достаточным». Условная норма жилой площади на человека — понятие растяжимое. Сюда входит и санитарная норма (её расчёт используется при выдаче жилья из манёвренного фонда, общежития), и учётная норма (используется при постановке на учёт по улучшению жилищных условий), и социальная норма (применяется при оформлении субсидии на получение недвижимости и при расчёте платы за коммунальные услуги). Большинство регионов за основу берут 18 квадратных метров площади, они применяются в качестве нормы предоставления (минимальное значение, которое учитывается при предоставлении жилья по договору социального найма).
Означает ли это, что всё, что свыше 18 метров, уже можно считать «роскошью»? В данном случае вопрос не в том, роскошное жильё у должника или нет, а в том, что его площадь превышает потребности гражданина, который живёт один, без семьи и фактически не нуждается в таком большом помещении, объясняет Гусятникова.
Очевидно, что это несправедливо, когда кредиторы по окончании процедуры банкротства не получают ничего, а должник при этом продолжает проживать в жилье, явно превышающем его потребности, — говорит эксперт.
Ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон» Павел Уткин прогнозирует, что уже в ближайшее время резко возрастёт число обращений в суды по поводу включения в конкурсную массу квартир, которые фактически могут покрыть долг ответчика полностью и при этом многократно превосходят по квадратуре социальные нормы, которые устанавливаются в каждом регионе.
Здесь нужно понимать, что если кредитор не сможет предоставить более дешёвый аналог фактически в том же районе, то жильё ответчика с торгов не уйдёт, а останется у него — такие кейсы можно будет встретить, когда речь пойдёт о продаже двухкомнатной квартиры и покупке должнику однокомнатной. Опять-таки условие для таких действий — отсутствие семьи и (или) иждивенцев, постоянно проживающих в этой квартире.
Павел Уткин
ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон»
При этом эксперт опасается, что огромное количество дел могут заново поднять из архивов, где речь идёт именно об элитном жилье.
С одной стороны, это справедливо, с другой — это довольно опасный прецедент, поскольку и истцы могут злоупотреблять правом включения жилья в конкурсную массу, и ответчики начать переписывать квартиры на родных, близких и «подконтрольных» лиц, — поясняет Уткин.
Конституционным судом были сформулированы общие условия для отмены иммунитета для единственного жилья. По мнению юристов, судебная практика в таких делах изменится в пользу кредиторов, и всё же многое останется на усмотрение самих судов.
Ольга Сулим перечисляет аргументы, которые могут помочь должнику отстоять права на единственное жильё в суде. Первый из них — ухудшение условий жизни семьи. Например, при переезде в другой район детям будет сложнее добираться в школу. Допустимо сослаться на отсутствие злоупотреблений в действиях должника, предоставив доказательства, что жилище было приобретено до вступления в обязательственные отношения с кредитором. Наконец, в качестве аргумента может выступить несущественная разница в рыночной стоимости квартиры и долга.
При этом специалисты не устают повторять: самый надёжный вариант — своевременно погашать долг либо (в случае если по каким-то причинам это невозможно) договариваться с кредиторами, чтобы избежать никому не нужных разбирательств в суде.
