Полина - практикующий юрист с 2012 года. Окончила Российскую академию адвокатуры и нотариата (РААН) по специалиности - Юриспруденция. Является старшим управляющим партнером юридической компании PG Partners.

 

Покупка квартиры является долгожданным и довольно дорогим приобретением для каждого. Поэтому крайне важно со всей внимательностью и осмотрительностью подходить к выбору квартиры, оформлению сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности. В особенности при покупке недвижимости на рынке вторичного жилья, где покупатели и продавцы, как известно, наиболее часто сталкиваются с мошенниками.

 

Когда квартира может стать проблемой

Для того чтобы избежать неприятных «сюрпризов», связанных с признанием договора купли-продажи недействительным по различным причинам, о которых покупатель не знал, ему следует тщательно изучить историю квартиры: узнать информацию о прежних собственниках, запросить все необходимые документы. Кроме того, необходимо выяснить, на законных ли основаниях перешло право собственности на квартиру от предыдущего владельца к продавцу, а также что отсутствуют притязания на нее со стороны третьих лиц, в частности несовершеннолетних детей. Если же продавец получил квартиру по наследству, то риски покупателя значительно возрастают, поскольку другие наследники, неизвестные покупателю до совершения сделки, вскоре могут предъявить свои законные права на наследство.

В связи с неурегулированностью механизма выявления и проверки потенциальных наследников, суды часто сталкиваются с исками об оспаривании договоров купли-продажи наследственных квартир. В большинстве случаев суды встают на сторону обманутых наследников и признают договоры купли-продажи квартиры, полученной продавцом в порядке наследования, недействительными по причине нарушения прав других наследников. Рассмотрим на конкретных примерах случаи, наиболее часто встречающиеся на практике.

Оспаривание завещания

В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее. Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу. После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.

Конечно, на практике такое случается нечасто, поскольку, составляя завещание, нотариус старается удостовериться в дееспособности наследодателя и в том, что он понимает значение своих действий. Однако, недовольные волей наследодателя наследники все же могут попытаться оспорить завещание. Если им это удастся, то вместе с завещанием будут признаны недействительными все сделки, совершенные с наследственным имуществом.

Исходя из сложившейся судебной практики оспаривания сделок, покупатель может попытаться убедиться в том, что наследодатель не страдал никакими психическими заболеваниями, не злоупотреблял алкоголем и наркотическими веществами. Например, об этом можно поинтересоваться у продавца-наследника, а также у соседей. Однако стопроцентной гарантии того, что завещание оспорено не будет, никто не даст.

Недостойный наследник

Также договор может быть признан недействительным, если продавец оказался недостойным наследником, то есть лицом, которое увеличило свою долю в наследственной массе за счет доли других наследников, принуждения наследодателя или иными незаконными способами. Несмотря на то, что суды чаще всего отказывают в признании договора, заключенного с таким продавцом, недействительным, требования истца все же могут быть удовлетворены в случае представления достаточных доказательств недостойности продавца-наследника, а именно вступившего в законную силу решения суда в отношении продавца по заявлению наследодателя либо других наследников.

Предупредить возникновение подобной ситуации можно, проверив информацию о гражданских, уголовных или административных судебных производствах, возбужденных в отношении продавца по факту совершения им противоправных и умышленных деяний против наследодателя или других наследников на официальных сайтах судов в сети Интернет.

Неизвестные наследники

По общему правилу, наследник может принять наследство в течение шести месяцев со дня его открытия. Однако, одновременно с общей нормой, законом устанавливается возможность для наследников, пропустивших указанный срок по уважительным причинам, восстановить его. Вследствие чего после покупки квартиры может появиться наследник, который ранее был неизвестен. В случае признания его доли в праве собственности на приобретенную квартиру, суд, вероятнее всего, признает договор купли-продажи недействительным.

Обязательная доля в наследстве

В соответствии со статьей 1149 ГК РФ, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них по закону (обязательная доля). Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.

Рассмотрим пример из судебной практики, по которому суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным после признания обязательной доли нового наследника в праве собственности на квартиру.

Истец М. являлся наследником по закону, Ответчик Б. – по завещанию. Нотариус при выдаче Б. свидетельства о праве на наследство, доверившись его словам об отсутствии других наследников, не выяснила круг лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве. В связи с этим было нарушено право истца М. на получение обязательной доли. Получив право собственности на всю квартиру, ответчик Б. заключил договор купли-продажи унаследованной квартиры с покупателем А. Когда же истец М. обратилась к нотариусу, чтобы получить свидетельство о праве на наследство, стало известно об обмане ответчика Б. Тогда истец М. предъявил в суд иск о признании его права на обязательную долю, признании недействительным свидетельства о праве на наследство ответчика Б., применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры, заключенного между ответчиком Б. (продавцом) и покупателем А., а также о выселении покупателя.

В результате рассмотрения дела судом были удовлетворены требования истца М., сделка купли-продажи была признана недействительной, а квартира стала принадлежать М. и Б. на праве общей долевой собственности.

Конечно же, добросовестные покупатели, которые не знали о правах других лиц на квартиру, могут попытаться отстоять свои права в суде. Однако, шансы на то, что наследственная квартира останется у покупателя, невелики.

Для того, чтобы снизить риски, при покупке квартиры необходимо:

• перед сделкой по покупке квартиры, не ранее, чем за месяц, ознакомиться с выпиской из ЕГРН и убедиться в том, что недвижимость ничем не обременена и ее собственником является именно тот человек, который об этом заявляет;
• посмотреть оригиналы правоустанавливающих документов. В частности завещание, если право собственности возникло на основании него;
• проверить во всех доступных открытых источниках сведения о продавце, не является ли он ответчиком в судебных делах;
• если недвижимость приобретается по доверенности, проверить не отозвана ли она на дату проведения сделки.

Также важно учитывать такой нюанс, что при покупке любой недвижимости опасно приобретать ее по заниженной стоимости, в ситуации со свежим наследством это опасно вдвойне. Поскольку несоответствие рыночной стоимости объекта цене, указанной в договоре, может стать основанием для отказа в признании покупателя добросовестным приобретателем.

В качестве резюме хочу добавить, что, перед сделкой любой объект недвижимости надо тщательно проверять и, если возникают хоть малейшие сомнения в добросовестности продавца, от такой недвижимости лучше отказаться, какой бы привлекательной она ни казалась.