Полина - практикующий юрист с 2012 года. Окончила Российскую академию адвокатуры и нотариата (РААН) по специалиности - Юриспруденция. Является старшим управляющим партнером юридической компании PG Partners.

 

С одной стороны, право собственности на землю и недвижимость предполагает, что владелец на своем участке может делать все, что захочет. В реальности, однако, это не так – не стоит забывать об интересах других сторон, в том числе соседей. Как решить самые распространенные проблемы, связанные с соседями, рассказывает юрист Полина Гусятникова.

 

Право собственности на землю и соседи

Принято считать, что право собственности представляет собой абсолютное господство лица над вещью, которое выражается в возможности осуществлять владение, пользование и распоряжение по своему выбору и в своих интересах, совершать в отношении присвоенной вещи любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие прав других лиц.

Право собственности является наиболее широким среди других вещных прав, но небезграничным. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия кроме тех, которые противоречат закону и иным правовым актам либо нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Эти ограничения призваны поддерживать баланс между интересами самого собственника и интересами иных лиц, общества и государства.

На практике нередко возникают ситуации, когда лицо, осуществляя строительство на принадлежащем ему земельном участке, не соблюдает при этом градостроительные, строительные, санитарные и иные правила. Это неизбежно затрагивает права соседей, связанные с их возможностью безопасного и комфортного использования земельного участка, расположенного рядом с постройкой.

Безусловно, возникшие в результате нарушения конфликтные ситуации лучше разрешать мирным путем, направив нерадивому соседу письменную претензию. Однако в большинстве случаев, факт допущения нарушений при строительстве дома выявляется только по завершении ремонтных работ, когда у нарушителя не остается ни денег, ни желания их устранять, поэтому страдающим соседям приходится обращаться в суд за восстановлением справедливости.

Основным способом защиты прав соседей в данном случае является предъявление негаторного иска, то есть иска собственника земельного участка об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения. С помощью него пострадавший сосед может защитить свои права, если он продолжает владеть имуществом, но лишен возможности нормально его использовать.

Негаторный иск может быть использован для защиты прав только на недвижимые вещи. В отношении иных вещей он может быть предъявлен только в совокупности с недвижимостью, являющейся предметом спора, либо если они находятся в составе спорного имущественного комплекса. Негаторный иск подается в районный суд по правилам исключительной подсудности, а именно по месту нахождения имущества. Помимо собственника, его может подать лицо, владеющее имуществом на основании закона или договора (в том числе арендатор).

Верховный суд РФ закрепил обязанность судов по установлению фактов соблюдения градостроительных и строительных норм и правил по таким спорам. В случае несоблюдения соответствующих норм, суды вправе удовлетворить негаторный иск, если нарушается право собственности или законное владение истца (добросовестного соседа). Если иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения (негаторный иск) будет удовлетворен, то в целях его исполнения суды могут как запретить недобросовестному соседу совершать определенные действия, так и обязать его устранить последствия нарушения права истца. Приведем несколько примеров из судебной практики.

«Дело о сносе бани»

Спор возник между собственниками смежных земельных участков. Истцы полагали, что часть принадлежащего им земельного участка была незаконно «захвачена» ответчиком, который, кроме того, возвел баню, гараж и дровяник в недопустимой близости от жилого дома истцов с нарушением санитарно-гигиенических, противопожарных и градостроительных норм. Истцы просили суд восстановить границу смежных земельных участков, сместив ее в сторону ответчика, заставить ответчика произвести межевание своего земельного участка, а также снести гараж, дровяник и баню.

Судами первой и апелляционной инстанции требования истцов были удовлетворены только в части сноса гаража и бани, в остальном же было отказано. Коллегия Верховного суда РФ посчитала, что нижестоящие суды не исследовали факты создания спорными строениями угрозы жизни или здоровью истцов либо препятствования им в пользовании земельным участком или недвижимым имуществом, причинении вреда этому имуществу.

Само же по себе близкое расположение гаража и бани к границе земельного участка истцов не свидетельствует о каких-либо нарушениях прав собственников, не связанных с лишением владения. Истцы в обоснование своих требований не указывали на невозможность использования своего земельного участка по причине близкого расположения строений, а также, каким образом им причиняются неудобства в пользовании земельным участком. В связи с чем, дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

«Дело о понуждении к проведению мер, обеспечивающих безопасное проведение строительных работ»

Истец обратился в суд с иском к ответчику о возмещении ущерба, компенсации морального вреда и возложении на ответчика обязанности установить специальный защитный козырек, а также оградительную сетку для защиты проезда к дому и придомовой территории от попадания строительного мусора и бетонного раствора. Также истец заявил требование о возмещении вреда, причиненного его транспортным средствам. Он полагал, что ответчик в процессе возведения многоэтажного здания в непосредственной близости от жилого дома истца нарушает порядок осуществления строительства. Указанные действия причиняют истцу и членам его семьи имущественный ущерб, а также создает угрозу их жизни и здоровью.

Суды первой и апелляционной инстанции частично удовлетворили иск, отказав в части принуждения ответчика установить защитный козырек и сетку, поскольку посчитали, что такие требования защищают не личные права истца, а права неопределенного круга лиц и муниципального образования. Истец же не может выступать в защиту общественных интересов, поэтому суды отказали в удовлетворении требований в этой части.

Однако коллегия Верховного суда РФ встала на защиту истца, отметив следующее. Гражданское законодательство прямо предусматривает, что каждый может предъявить в суд требование о пресечении действий, нарушающих право. По этой причине ошибочным является вывод суда о том, что требования истца по установке ответчиком защитного козырька и сетки, направлены на защиту прав неопределенного круга лиц и муниципального образования, а не на защиту прав заявителя.

Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности здания и сооружений» и Гражданского кодекса РФ следует, что ответчик, занимающийся строительными работами на расположенном в непосредственной близости от жилого дома истца земельном участке, должен обеспечить такое производство работ, которое было бы безопасным для истца и членов его семьи, а истец, в свою очередь, обладает правом требовать от ответчика исполнения соответствующей обязанности.

«Дело о пасеке»

Судом был рассмотрен спор между собственником земельного участка и соседом, на участке которого была расположена пасека. Истец (собственник земельного участка) требовал устранить препятствия для проживания на земельном участке, так как размещение пасеки на смежном земельном участке создает опасность для жизни и здоровья истца, поскольку у нее имеется аллергия на яд пчел. Кроме того, расположенные ответчиком по границе земельных участков деревянный навес, забор, а также плодовые деревья затеняют участок истца. Суд квалифицировал требование как негаторный иск и начал исследовать законность размещения пасеки, навеса, забора и плодовых деревьев.

По итогам рассмотрения дела суд пришел к выводу, что деревья посажены с нарушением минимально допустимых расстояний, а также деревянный навес, крыша которого выступает над участком истца, и забор затеняют участок истца и нарушают его право пользования своим земельным участком. Размещение пасеки тоже оказалось незаконным и нарушающим ветеринарные правила содержания медоносных пчел. Ульи с пчелами должны размещаться на расстоянии не менее 3 метров от границ соседних земельных участков или без ограничений по расстояниям, если они будут отделены от соседнего земельного участка глухим забором.

В результате суд удовлетворил иск в полном объеме, обязав ответчика демонтировать пасеки, навес, забор и плодовые деревья, поскольку установка забора и пасеки противоречит закону.

Таким образом, в целях вынесения судом справедливого решения, защищающего права пострадавшего соседа на безопасное владение и пользование своим земельным участком вместе с расположенными на его территории постройками, суд должен установить факт причинения нарушения прав такого соседа либо создания реальной угрозы их нарушения. Истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или другого законного права на участок; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения участком; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчик чинит истцу препятствия в использовании участка, не соединенные с лишением владения.

Как показывает практика, основным доказательством по рассматриваемым делам обычно являются заключения судебных экспертиз (землеустроительной, строительно-технической, технической). Кроме того, рекомендуется представить суду письменные доказательства, подтверждающие исковые требования: схемы расположения земельных участков, составленные кадастровым инженером, заключение кадастрового инженера и другие документы.