Дарение, наследство или купля-продажа? Что выбрать для передачи квартиры, если есть желание подарить ее не близкому родственнику, да еще так, чтобы ни одну из сторон это не ударило по карману? О том, какие законные варианты существуют для этого, рассказал в интервью корреспонденту «МИР 24» юрист Петр Гусятников.

«Чтобы передать квартиру не близкому родственнику, существует несколько вариантов: подарить, продать или передать по наследству, – говорит юрист. – В первом случае одаряемому, который не является близким родственником (мать/отец, сын/дочь, брат/сестра, бабушка/дедушка), придется платить налог на прибыль в размере 13% от стоимости подаренного жилья. Если есть желание передать имущество так, чтобы ни одной из сторон не пришлось платить налог, то этот способ не подойдет. Но вот передача по договору купли-продажи или по наследству вполне могут соответствовать этим критериям».

Если речь идет о наследстве, то достаточно оформить завещание на того человека, которому вы хотите передать имущество. В соответствии с п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования налогообложению не подлежат.

Налога на наследство нет, но при его получении наследникам придется заплатить госпошлину. За выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Другим наследникам – 0,6 процента от стоимости наследуемого имущества. При этом как платить госпошлину – по кадастровой или рыночной стоимости – выбирает сам наследник. Если кадастровая стоимость ниже, то выгоднее выбирать этот вариант.

Например, в наследство оставлена однокомнатная квартира в Новой Москве, ее рыночная стоимость 9 млн рублей, а кадастровая 4 млн. В этом случае, если мы платим госпошлину с кадастровой стоимости, то не для родственников сумма будет 24 000 рублей. Обычно нотариусы всегда ориентируются на кадастровую стоимость, если наследник не будет настаивать на рыночной. Госпошлина и налог в данном случае явно несопоставимы.

Но здесь существует другая опасность. По словам юриста, наследник не всегда может получить то, что ему причитается по завещанию в полном объеме.

Во-первых, в нашем законодательстве есть такое понятие как обязательная доля в наследстве. Независимо от того, на кого написано завещание, она полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего. Обязательная доля в наследстве составляет ? от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания, надо заметить, что она выделяется только в том случае, если речь идет о завещании.

«Приведу пример для понимания. Марья Ивановна была одинокой глубоко пожилой женщиной. У нее было двое детей, но навещали они не часто и никакой помощи по факту не оказывали. У нее была соседка Лариса Петровна, которая проводила время с пенсионеркой, ухаживала за ней, в том числе помогала материально. Чтобы отблагодарить Ларису Петровну, Марья Ивановна завещала ей все свое имущество – двухкомнатную квартиру. На момент смерти Марьи Ивановны ее дочь достигла возраста 56 лет, а сын 48 лет. Пришло время делить имущество умершей, тут-то и выяснилось, что она завещала свою квартиру Ларисе Петровне. Согласно российскому законодательству (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ), дочь Марьи Ивановны могла претендовать на обязательную долю в наследстве, так как достигла к тому моменту нетрудоспособного возраста. Если бы не было завещания, наследниками были бы только сын и дочь покойной, которые получили бы по ? квартиры согласно закону. Но присутствовало завещание, составленное на Ларису Петровну, по которому все 100% квартиры должны были перейти к ней. В итоге сын Марьи Ивановны не получил ничего, дочь получила ? от квартиры матери, а Лариса Петровна, как наследница по завещанию, только ? от квартиры», – объясняет эксперт.

Во-вторых, завещание можно оспорить. Если все оформлено верно, и ничьи законные права не нарушены, то это маловероятно, тем не менее возможно, если наследник по завещанию будет признан недостойным, например, если удастся доказать, что он совершил умышленное преступление против наследодателя, оказывал давление на покойного, пытаясь заставить написать завещание в его пользу и т.д.

Второй способ передать квартиру постороннему человеку без налога – оформить договор купли-продажи.

«Договор купли-продажи является самым надежным с юридической точки зрения способом передачи объекта. Здесь не может быть претензий со стороны обделенных родственников, разве что в случае, если удастся доказать, что сделка была мнимой, то есть объект передан – а деньги за него нет», – говорит Петр Гусятников.

«Надо заметить, что здесь лучше отталкиваться от обстоятельств. В каких-то случаях у продавца возникает обязанность платить налог, в каких-то нет, – говорит Петр Гусятников. – Покупатель в любом случае налог платить не должен».

Продавец может избежать налога в случае, если квартира находилась в его собственности более 3-х или 5-ти лет. До 1 января 2016 минимальный предельный срок владения недвижимостью составлял три года, с 1 января 2016 года – 5 лет. Но есть исключения, для которых минимальный срок остался на уровне 3-х лет:

• Если недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника;
• Если недвижимость получена в результате приватизации;
• Если недвижимость получена по договору ренты;
• Если недвижимость является единственным жильем для продавца.

Еще один способ избежать налога для продавца, владеющего объектом меньше минимального предельного срока, если квартира была приобретена по ДКП – продать ее по той же цене, по которой она была куплена.

«Например, Федор Иванович желает безвозмездно передать свою квартиру Леониду Петровичу, который не является ему родственником. При этом квартира была куплена Федором Ивановичем 1,5 года назад за 6 млн рублей. Они с Леонидом Петровичем могут составить договор купли-продажи (ДКП), в котором укажут сумму в 6 млн рублей. В этом случае ни Федор Иванович, ни Леонид Петрович ничего не заплатят, кроме расходов, связанных госпошлиной за регистрацию ДКП», – объясняет эксперт.

Налога для продавца не будет, так как наше налоговое законодательство дает возможность уменьшить сумму дохода на сумму произведенных ранее и документально подтвержденных расходов. В этом случае доход – 6 млн рублей и расход – 6 млн рублей, прибыль составляет 0 рублей. Но по окончанию налогового периода (года в котором была продана собственность) нужно будет подать в налоговую инспекцию так называемую «нулевую» декларацию, так как отчитываться об объектах, проданных в период менее минимального предельного срока владения надо.

Также налог можно не платить, если стоимость проданного объекта меньше 1 млн рублей. Налоговое законодательство предоставляет налоговый вычет на продажу квартиры в размере 1 млн рублей. Продавец может выбрать, каким способом воспользоваться – зачесть налоговый вычет или уменьшить доход на сумму расходов. Если передаваемая квартира была приобретена по ДКП, то выгоднее выбирать второй вариант, если получена по дарственной, завещанию, договору ренты или в результате приватизации, то остается только один вариант – воспользоваться налоговым вычетом.

«Надо заметить, что ощутимо занизить стоимость квартиры в ДКП не получится, – говорит юрист. – У каждого объекта существует кадастровая стоимость, если сумма в ДКП меньше кадастровой стоимости, то сумма налога рассчитывается исходя из нее. Для расчета налога берется 13% от 70% кадастровой стоимости. Поэтому, например, невозможно продать без налога квартиру, которая находилась в собственности менее 3-х лет, а кадастровая стоимость ее составляет 5 млн рублей, за 1 млн рублей».

Если в ДКП будет указан 1 млн рублей, то расчет налога будет следующим:

5 000 000х0.7х13%=455 000 рублей.

Надо заметить, что схема взаиморасчетов между покупателем и продавцом никак не регламентируется и не регулируется государством. Передавать деньги можно наличными, через банковскую ячейку, безналичным способом и т.д. Если взаиморасчеты происходят наличным способом их никак невозможно проконтролировать. Если продавец подтвердит, что им была получена вся сумма, то вопросов к покупателю не возникнет. К ДКП должен прилагаться документ, подтверждающий взаиморасчеты между продавцом и покупателем (расписка, акт о взаиморасчетах) и передаточный акт.

Надо заметить, что ДКП является самым надежным с юридической точки зрения способом передачи объекта. Здесь не может быть претензий со стороны обделенных родственников, разве что в случае, если удастся доказать, что сделка была мнимой, то есть объект передан – а деньги за него нет.