Как приватизировать или деприватизировать квартиру
Что такое приватизация
Приватизация – это процесс передачи в частную собственность государственного имущества. Получить в собственность муниципальное жилье в России можно бесплатно, но только один раз (это правило не касается детей, участвовавших в приватизации до совершеннолетия). Процедура регулируется законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» и ЖК РФ, говорит адвокат Наталья Тарасова.
Как приватизировать жилье
Приватизация бесплатна. Документы можно подать в ближайшем отделении МФЦ, срок рассмотрения заявления в столице – 46 рабочих дней.
По словам Петра Гусятникова, старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners, пакет документов для приватизации может различаться в зависимости от региона. В Москве и области список следующий:
- заявление;
- паспорт заявителя, а также паспорта всех, кто прописан в муниципальной квартире (для детей до 14 лет – свидетельство о рождении);
- договор социального найма;
- ордер на жилое помещение (если он потерян, надо получить его копию);
- выписка из домовой книги;
- документы о том, что ранее право на приватизацию использовалось или не использовалось;
- письменные согласия на приватизацию или отказ от нее кого-то из зарегистрированных лиц (нотариально заверенные);
- технический паспорт;
- поэтажный план;
- выписка из финансово-лицевого счета.
Согласие на приватизацию должны дать все, кто прописан в квартире, иначе вы получите отказ, предупредил Гусятников.
Подробнее о процедуре можно прочитать на портале мэрии Москвы.
Участники приватизации и распределение долей
Муниципальное жилье приватизируется в равных долях между всеми, кто зарегистрирован в квартире, в том числе несовершеннолетними. Исключение – те, кто уже использовал свое право на приватизацию или отказывается от него. Такие граждане не получают долю, но имеют право пожизненного пользования жилым помещением. Выписать их оттуда практически невозможно без их согласия, даже в судебном порядке.
По словам Гусятникова, доли получают даже те, кто прописан (зарегистрирован по месту жительства), но временно не проживает в данной квартире. Например, если несовершеннолетний ребенок фактически живет с матерью в другом месте, но прописан в муниципальной квартире у отца, то при приватизации он получит долю наравне с остальными.
Граждан, которые прописаны, но не проживают в муниципальной квартире, можно выписать оттуда через суд, в том числе несовершеннолетних, но это надо сделать до того, как будет принято решение о приватизации.
Плюсы приватизации
Петр Гусятников считает, что плюсов у приватизированного жилья больше, чем минусов.
«Приватизировав квартиру, вы сможете распоряжаться жильем по своему усмотрению: продать его, обменять, передать по наследству, подарить и т.д.», – говорит эксперт.
В собственной квартире можно без проблем зарегистрировать кого угодно, а не только членов семьи, сдать ее в аренду. Другой немаловажный плюс – возможность сделать перепланировку по своему вкусу и узаконить ее. Наконец, из приватизированной квартиры никто не выселит за долги по ЖКУ.
Важное отличие от муниципального жилья, отметила Наталья Тарасова, – только собственники имеют право участвовать в голосованиях о судьбе дома, например, по вопросам выбора УК, совета дома, управления общим имуществом, установки шлагбаумов во дворе и т.п.
Дмитрий Щегельский, практикующий риелтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, уверен, что приватизировать квартиру однозначно стоит.
«Посудите сами, приватизация – это бесплатная передача жилья в собственность граждан. Другими словами, государство дарит вам недвижимость, а это большие деньги. Если у вас вдруг возникнут финансовые трудности, то вы сможете продать жилье и купить что-то поменьше, получив солидную доплату», – рассуждает Щегельский.
Когда приватизацию лучше отложить
Юристы отмечают, что, проживая в изначально неприватизированной квартире, можно участвовать в социальных программах по предоставлению жилья.
Так, если вы в перспективе планируете получить другое жилье от государства, и у вас есть на это право (его имеют военнослужащие, судьи, малоимущие, инвалиды, дети-сироты, многодетные семьи и другие категории граждан), то вы сможете это сделать, проживая в неприватизированной квартире.
Приватизировать или нет квартиру, стоит задуматься и тем, чьи дома попали в программу реновации. Если семья проживает в неприватизированной квартире, то при расселении им предоставят новую жилплощадь в соответствии с учетными нормами на каждого зарегистрированного. Стандартными расчетами социального норматива считаются: 33 м? на одного человека, 42 м? для семьи из двух человек, по 18 м? на каждого члена семьи при составе семьи от трех человек. При этом если люди проживают в комнатах по договору социального найма, они вполне могут рассчитывать на предоставление отдельных квартир.
Если же квартира приватизирована, вам смогут предоставить только ее эквивалент либо в квадратных метрах, либо по стоимости, смотря какой вариант вы предпочтете. То есть на момент расселения проживать в неприватизированной квартире выгоднее, особенно если состав семьи большой. А уже после расселения муниципальную квартиру стоит приватизировать.
Что такое деприватизация
Деприватизация – это процесс, обратный приватизации, то есть возвращение в собственность государства имущества частных лиц по их собственному желанию. Деприватизация также регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 9.1).
Как деприватизировать жилье
Порядок при деприватизации, по словам Петра Гусятникова, такой же, как при приватизации – нужно будет получить согласие всех собственников и собрать пакет документов. В Московском регионе он следующий:
- паспорта (свидетельства о рождении) всех собственников;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (например, выписка из ЕГРН);
- согласие всех собственников на деприватизацию;
- если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане – согласие органов опеки.
Процедура бесплатна и проходит через МФЦ в течение 23-х рабочих дней, а по ее итогам выдается договор социального найма.
Дополнительную информацию можно посмотреть на сайте мэрии Москвы.
Зачем проводить деприватизацию
Среди плюсов деприватизации следует выделить отсутствие необходимости платить налог на недвижимость и за капитальный ремонт. Впрочем, существенно сэкономить на ЖКУ не получится – платить за содержание и ремонт общего имущества все равно придется, просто для нанимателя это называется «плата за наем», уточняет адвокат Наталья Тарасова.
В случае муниципальной квартиры не стоит опасаться мошенничества – никто не сможет лишить вас жилья обманом.
Также, если с жильем что-то случится, например, произойдет пожар или пострадает конструкция дома, вам не надо будет нести никаких расходов на восстановление – вы сможете получить другую квартиру от государства.
Мнения экспертов
По мнению экспертов, у приватизации куда больше плюсов, чем минусов. Как уже говорилось выше, такую квартиру можно подарить, продать или передать в наследство, сделать в ней перепланировку. По словам Натальи Тарасовой, недвижимость может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.
«На мой взгляд, если у вас есть хоть какая-то возможность самостоятельно поучаствовать в улучшении жилищных условий, лучше приватизировать муниципальное жилье, продавать, брать ипотеку и т.д. Надеяться на государство можно, но далеко не всегда это будет в желаемые сроки. Лучше полагаться только на себя и самостоятельно решать все свои жилищные вопросы», – говорит Петр Гусятников.
По мнению Тарасовой, стоит задуматься о деприватизации, только если бремя собственности становится непосильным из-за платежей и взносов. Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов же считает, что процедура деприватизации не имеет смысла: «Право на приватизацию в этом случае будет считаться все равно использованным, а приватизировать жилое помещение можно только раз после достижения совершеннолетия».
Дмитрий Щегельский напомнил об опасности проживания в муниципальной квартире. В результате неуплаты ЖКУ можно угодить в своего рода общежитие для неимущих граждан. Человеку предоставят комнату для проживания, а туалет, ванная и кухня будут одни на всех. Согласно статье 90 ЖК РФ, в случае неуплаты за проживание и коммунальных платежей свыше шести месяцев, граждане могут быть «выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие».
«Деприватизировать жилье имеет смысл, если у вас панический страх мошенников, которые могут отнять у вас жилье. Я лично других мотивов для деприватизации не вижу», – подытожил эксперт.
Однако есть случаи, когда приватизацию разумно отложить. Например, если ваш дом идет под снос, лучше остаться социальным нанимателем до переселения, считает Юрий Аванесов. Аналогично поступить следует, если речь идет о небольшой площади, в случае, когда семья имеет право на улучшение жилищных условий, например, является малоимущей. По мнению экспертов, тогда приватизацию стоит провести уже после получения новой квартиры.
