В подавляющем большинстве случаев застройщики нарушают сроки передачи квартир и других объектов долевого строительства дольщикам. Почему это происходит и почему нельзя в ДДУ указывать более или менее реальные сроки передачи квартир — для меня загадка. Но тем не менее, это так. Иногда сроки нарушаются на 1–2 месяца, иногда просрочка составляет несколько лет.

Все (продвинутые) дольщики знают, что за нарушение сроков передачи объекта дольщику положена неустойка, причем она довольно велика (с учетом того, что квартира обычно стоит несколько миллионов рублей).

Механизм расчета неустойки описан в ст. 6 ФЗ-214 (или, как он полностью называется, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, за каждый день просрочки застройщик обязан выплатить дольщику-физическому лицу неустойку в размере 2/300 = 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора (то есть стоимости объекта, указанной в ДДУ).

Важное замечание. Если квартира приобреталась по уступке, то все расчеты нужно вести исходя из цены изначального ДДУ, а не исходя из цены уступки (а она может легко отличаться и в 1,5–2 раза).

Возьмем реальный пример из жизни: стоимость квартиры 3 150 000 рублей, срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее «31» декабря 2017 года, по состоянию на «01» июня 2018 года квартира так и не передана.

В этом случае неустойка составляет 239 662 рубля 50 копеек:

Но это для (относительно) недорогой квартиры и сравнительно небольшого периода просрочки. Чаще всего период просрочки может составлять 1–2 года.

К примеру, стоимость квартиры 6 600 000 рублей, срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее «31» марта 2017 года, по состоянию на «01» июня 2018 года квартира так и не передана.

Тогда цифры становятся намного интереснее, неустойка составляет уже 1 574 430 рублей, то есть почти четверть стоимости квартиры.

Для своего конкретного случая можно сделать расчет здесь: https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/.

Эту неустойку застройщик обязан выплатить дольщику в силу закона (ФЗ-214). Любые пункты договора, которые изменяют размер этой неустойки в меньшую сторону являются недействительными.

Однако на практике, обращения к застройщику (как письменные так и устные) не приводят почти ни к чему. Застройщик или выражает «крайнюю обеспокоенность» и «предпринимает всё возможное для скорейшего завершения строительства», но денег не даёт совсем (но вы там держитесь), либо предлагает какие-то унизительные суммы в 10-20-50 тысяч рублей. Некоторые застройщики пытаются расплатиться какими-то купонами на скидки в Леруа Мерлен или чем-то похожим. Задача застройщика проста и понятна — отсеять максимум ленивых дольщиков, которые не пойдут судиться. И, надо отметить, это ему успешно удается, свои права отстаивают в суде всего процентов 10% из них.

Поэтому в любом случае для получения неустойки придется идти в суд.

Может ли застройщик в одностороннем порядке перенести срок передачи объекта дольщику?

Однозначно, нет. Согласно п. 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

То есть, если застройщик шлёт дольщику уведомления о переносе сроков и предлагает подписать дополнительные соглашения к ДДУ о переносе сроков, а дольщик их игнорирует, то срок передачи объекта остается тем же самым и неустойка рассчитывается именно исходя из этого срока.

Отказ от подписания дополнительных соглашений не является нарушением закона или злоупотреблением правом со стороны дольщика. Дольщик может подписать дополнительное соглашение о переносе сроков только по своей доброй воле. Подписал дополнительное соглашение о переносе сроков — сам виноват, подарил застройщику несколько сотен тысяч рублей неустойки.

Поэтому никогда (подчеркну — никогда) не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ. Даже если не хотите пока взыскивать неустойку — всё равно не подписывайте, пусть у Вас останется право требовать эту неустойку. Захотите — воспользуетесь, не захотите — не будете её взыскивать.

Почему нужно обязательно направить претензию застройщику, если он всё равно по ней ничего не выплатит?

Это очень важный момент. С точки зрения здравого смысла, конечно же нужно сразу обращаться в суд и не тратить время на бессмысленные претензии, тем более, что ФЗ-214 не содержит требования об обязательном досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора.

Однако, в силу, ч. 9 ст. 4 ФЗ-214, правоотношения с застройщиком также регулируются и ЗоЗПП (Законом о защите прав потребителей или, как он называется полностью, Закон РФ от 07.02.1992 N 2300–1 «О защите прав потребителей»):

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

А это значит, что если застройщик в добровольном порядке не удовлетворил претензию дольщика в установленный срок и дольщик был вынужден обратиться в суд, то с застройщика также должен быть взыскан так называемый «потребительский штраф» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, строго в соответствии с ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вопрос о сроке, в течение которого застройщик должен удовлетворить претензию дольщика является дискуссионным, так как часто в ДДУ не описывается процедура претензионного урегулирования споров и не указывается в явном виде срок ответа на претензию дольщика.

Кто-то считает, что это общий срок в 7 дней в силу ч. 2 ст. 314 ГК РФ, кто-то, что это 10 дней в силу ст. 31 ЗоЗПП (хотя среди перечисленных в этой требований нет требования о выплате неустойки), некоторые горячие головы отсылают застройщику претензию и в тот же день обращаются в суд.

Я считаю, что во всех ситуациях, независимо от того, что указано в договоре, спокойнее послать застройщику претензию ценным письмом (обязательно с описью вложения), выждать срок в 30 дней, причем лучше перестраховаться и отсчитывать этот срок с момента, когда письмо будет доставлено в почтовое отделение застройщика. Тогда точно никаких вопросов ни у кого не возникнет и штраф будет присужден судом.

Если застройщик не получает претензию на почте, повлияет ли это на что-либо?

Нет, не повлияет. Даже если он не заберет письмо на почте и оно отправится назад дольщику, претензия будет считаться доставленной на основании ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, также см. п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, если застройщик не получает почту — это его проблемы.

Если застройщик выплатит неустойку уже после обращения дольщика в суд, освобождает ли это его от уплаты штрафа?

Нет, не освобождает. На этот вопрос чётко ответил Верховный суд в п. 10 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017):

Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Что ещё можно взыскать с застройщика и в чем проблема реализовать это на практике?

Дополнительно с застройщика можно взыскать моральный вред, причем нам даже не нужно доказывать факт нравственных или физических страданий дольщика, так как Верховный Суд РФ в п. 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) справедливо указал: достаточным условием для удовлетворения иска участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя, который напрямую следует из факта нарушения сроков передачи квартиры дольщику.

Размер морального вреда в силу ст. 15 ЗоЗПП определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда и обычно составляет 10–20 тысяч рублей, хотя бывают случаи, когда он взыскивается как в большем размере, так и в меньшем. На одном сайте я видел забавный отзыв про одного судью: «Судья… после полугодового разбирательства присудил мне моральный вред в размере 1 000 рублей, чем причинил дополнительные нравственные страдания». Поэтому просто рассматривайте моральный вред как небольшой дополнительный бонус.

Также обязательно необходимо взыскивать судебные расходы, в том числе это, расходы на оплату услуг представителя, которые также присуждаются судом в пользу дольщика, но в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ) и тоже составляют примерно 10–20 тысяч рублей (такие обычно у районных судов представления о разумности). Разумеется, ни один адекватный юрист за такие деньги работать не будет, но частично расходы на юриста судом всё же компенсируются.

Можно пытаться взыскать с застройщика убытки, например, стоимость аренды квартиры, которую дольщик был вынужден арендовать в течение периода просрочки передачи квартиры застройщиком или переплаченные проценты по ипотечному кредиту, если, к примеру, после передачи квартиры дольщику процентная ставка по кредиту должна быть снижена. Каждый конкретный случай нужно обсуждать отдельно на предмет реальных перспектив в суде, в зависимости от фактических обстоятельств.

Хорошо, всё понятно, в чем проблема?

Проблема только одна — статья 333 ГК РФ, в которой содержатся следующие положения:

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Здесь содержится сразу несколько важных моментов. Во-первых, данная статья позволяет суду уменьшить размер неустойки и это очень грустно.

Во-вторых, так как застройщик осуществляет предпринимательскую деятельность, то суд не имеет права сам по своей инициативе уменьшить неустойку — только при наличии соответствующего заявления застройщика. То есть если застройщик является в суд и просит снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, то суд может это сделать (хотя и не обязан). Если застройщик в суд не является или является, но не просит снизить неустойку, суд этого делать сам не имеет права.

На практике, конечно же, в подавляющем большинстве случаев застройщик в суд или является лично или присылает письменные возражения относительно исковых требований и ссылается на ст. 333 ГК РФ (но иногда бывает так, что и не является). Периодически суд сам, даже если такого требования не заявлялось, пытается снизить размер неустойки, но это абсолютно незаконно и практически всегда отменяется судом апелляционной инстанции.

При этом п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» говорит нам о том, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом именно застройщик должен приводить свои доводы и представлять доказательства для того, чтобы доказать обоснованность снижения неустойки. Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора (дольщика) возлагается на ответчика (застройщика).

То есть у суда право на снижение неустойки, безусловно, есть, но только при наличии соответствующего заявления застройщика, только в исключительных (то есть выходящих за пределы нормального) и именно застройщик должен доказывать, что размер неустойки является чрезмерным и приведет к получению дольщиком необоснованной выгоды, а также обосновать тот размер неустойки, который он считает соразмерным обстоятельствам.

На практике, к сожалению, это работает примерно следующим образом. Застройщик является в суд и просит применить к неустойке ст. 333 ГК РФ, реального обоснования не приводит, ссылается обычно на то, что «подвели субподрядчики», «местные власти не давали разрешение на ввод в эксплуатацию», «просрочка не такая уж и большая» и т. п. Судья делает под козырёк и снижает неустойку «от балды». Это может быть снижение в 2 раза, снижение до какой-то круглой суммы (например, просим, как в примере выше, 239 662 рубля 50 копеек, а суд присуждает 150 000 рублей 00 копеек), иногда это может быть снижение в разы (история знает случаи снижения в несколько сотен раз!).

Я, честно, считаю, что это нечестно по отношению к дольщикам, которые уплачивают застройщику сильно заранее несколько миллионов рублей (причем часто это кредитные деньги и проценты по кредиту платит дольщик), а затем годами ждут, когда же застройщик соизволит передать им квартиры. Причем застройщик пользуется этими деньгами несколько лет бесплатно.

Мотивация судей мне также непонятна, здесь не идет речь о какой-то коррупционной составляющей со стороны застройщика, так как на основании ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора — то есть иски к любому застройщику сильно разбросаны территориально по разным судам, но результат везде один и тот же.

Большие суммы исков вообще действуют на районных судей как красная тряпка на быка, если попробовать взыскать в районном суде неустойку в размере, скажем, 1 500 000 рублей, то, скорее всего, придется довольствоваться результатом примерно тысяч в 300–400, а может и хуже.

При этом размер потребительского штрафа должен составлять 50% от присужденной суммы, то есть если суд снижает размер неустойки, то автоматически снижается и размер штрафа.

Может ли быть размер штрафа не 50% от неустойки, а меньше?

Если внимательно читать ЗоЗПП, то не может — размер штрафа определен императивно и всегда должен быть именно 50%, причем об этом нам говорил Верховный Суд в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007), где давались следующие разъяснения:

Статьей 13 Закона установлено, что указанный штраф взыскивается в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения его требований. Поскольку размер штрафа потребителя императивно определен Законом, то ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возможность уменьшения размера неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в данном случае применяться не может.

Однако, в определенный момент Верховный Суд заикнулся о том, что этот штраф сам по себе носит природу неустойки и к нему может быть применена статья 333 ГК РФ — п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 N 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан» гласит:

Судам следует иметь в виду, что применение статьи 333 ГК РФ возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, по заявлению ответчика с указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым.

Тема получила развитие в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»:

Если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 ГК РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

В итоге ящик Пандоры открылся и на свет стали вылезать различные уродливые монстры, к примеру, судом взыскано в полном объеме 800 000 рублей неустойки и 10 000 рублей штрафа. Я считаю такие решения не основанными на законе, то есть если суд полагает, что в такой ситуации 800 000 + 400 000 рублей (50% от неустойки) — это «слишком много», пусть он уменьшает размер неустойки до 560 000 рублей и присуждает штраф 270 000 рублей. Итоговая сумма будет та же. Я лично все такие решения обжалую в апелляции и, в большинстве случаев, удается превратить штраф в полноценные 50% от неустойки.

Что же делать дольщику, который хочет получить положенную ему неустойку?

Выход есть. Для этого необходимо перенести рассмотрение спора из районного суда (которому подведомственны споры с участием физических лиц) в арбитражный суд (который разрешает споры юридических лиц и ИП — индивидуальных предпринимателей). 

Просто так дольщик-физическое лицо обратиться в арбитражный суд не имеет права. Поэтому используется абсолютно законная конструкция с изменением подведомственности спора — дольщик делает уступку права требования неустойки на юридическое лицо или ИП (это может быть практически любое ИП — родственника, знакомого, только не своё и не супруги, также все юристы, которые занимаются взысканием неустойки через арбитраж, могут предоставить ИП для взыскания), которое и обращается в арбитражный суд и взыскивает неустойку с застройщика.

ИП в данной ситуации намного предпочтительнее, чем юридическое лицо, так как ИП может очень легко превратить взысканные деньги в наличные.

Арбитражные суды для взыскания неустойки подходят намного больше в силу совокупности причин:

1. Арбитражный суд работает (в целом) намного быстрее районного суда, судебные акты изготавливаются быстрее и публикуются онлайн на сайте kad.arbitr.ru. В районном суде получение мотивированного решения и/или исполнительного листа может превратиться в квест на несколько месяцев (не преувеличение).
2. Арбитражный суд не пугают суммы в несколько миллионов рублей неустойки, так как он занимается разрешением споров между коммерческими организациями, для него совершенно нормально присуждать и миллионы и десятки миллионов.
3. Более высокий уровень компетентности судей. Стоит отметить, конечно же, что и в арбитражных судах периодически попадаются безграмотные раздолбаи, а в районных судах я лично знаю несколько судей, у которых можно в каждом судебном процессе научиться чему-то новому. Но средний уровень правовой грамотности судей выше именно в арбитраже.
4. Для снижения неустойки на основании 333 ГК РФ застройщик должен представить действительно весомые доказательства, а не просто жаловаться на жизнь — например контррасчет выгоды, которую мог бы извлечь дольщик исходя из средних ставок по кредитам и др.

К сожалению, по состоянию на июнь 2018 года и в арбитражных судах периодически наблюдаются решения со снижением неустойки. Но, учитывая совокупность перечисленных факторов, при более-менее значимых суммах неустоек стоит обращаться именно в арбитраж.

Примечание. Все описанное в данной статье абсолютно справедливо и для взыскания процентов за пользование денежными средствами дольщика, которые должен уплатить дольщику застройщик при расторжении договора. Несмотря на то, что это именно проценты (см. текст ст. 9 ФЗ-214), а не неустойка и, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 ноября 2013 г. N ВАС-16365/13 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Федерального закона N 214, не являются мерой ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, а представляют собой проценты за пользование застройщиком денежными средствами дольщика, к ним неприменима ст. 333 ГК РФ, районные суды всё же регулярно срезают эти проценты. Поэтому при расторжении договора проценты нужно взыскивать через арбитражный суд.