Обратить внимание на цену, продавца и документы

1. В большинстве своем первое, что интересует покупателя при покупке квартиры это, конечно, ее цена. Если у квартиры цена ниже 20-30% от рыночной стоимости – это повод задуматься. Ведь любой собственник при продаже квартиры хочет продать ее как минимум по рыночной стоимости. Значит, у квартиры есть какие-то «изъяны», о которых, конечно, никто ни по телефону, ни при личном посещении и осмотре квартиры не расскажет. Например, лицо, которое продает квартиру, незаконно получило ее в наследство и его основная цель – как можно быстрее продать ее, ведь в любой момент может объявиться настоящий наследник квартиры, и вскроется мошенническая схема.

2. Стоит также проявить больше внимательности, если Вы видите, что продажей квартиры занимается не непосредственно ее собственник, а его доверенное лицо. Ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше лично познакомиться с владельцем квартиры, ведь продажа квартиры через подставных лиц – это один из самых широко распространенных способов обмана. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается.

Важно также помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки она уже может быть недействительна.

Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно. Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

3. Помимо этого, внимательно стоит проверить документы, предоставленные продавцом. В их число входит паспорт, документы, на основании которых лицо стало собственником квартиры, например, договор купли-продажи или дарения.

Один из самых распространенных видов мошенничества с подставными документами заключается в том, что риелторы ищут собственника квартиры, который хочет ее продать. Придумывая какие-то причины, забирают у него паспорт и, найдя человека, похожего на собственника квартиры, идут к нотариусу, который выдает доверенность на риелтора. По такой доверенности заключается договор купли-продажи квартиры, мошенник забирает деньги, а собственник квартиры и ее покупатель остаются ни с чем.

Более того, стоит насторожиться, если собственник не может предоставить оригиналы документов, например, оригинал договора, на основании которого он стал собственником. Если собственник готов предоставить только копия документа, следует помнить, что копию легко подделать.

На рынке вторичного жилья частая проблема – это приватизированные квартиры. В случае, если покупается подобная квартира, всегда стоит проверять, законно ли была осуществлена приватизация, соблюдены ли были права всех лиц, которые жили в данной квартире на момент приватизации.

На практике встречаются случаи, когда суды признают недействительной сделку купли-продажи квартиры, которая была приватизирована только одним из жильцов. Например, родители несовершеннолетних детей осознано или без злого умысла (например, чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки и попечительства), выписывают детей до приватизации. При этом суды считают, что права детей в таких ситуациях нарушаются и признают такие сделки недействительными.

Если продавец злоупотребляет или у него есть семья и дети

4. Кроме того, покупателю стоит насторожиться, если собственник квартиры склонен к алкоголизму, приему наркотиков или психически не здоров. Таких людей и стариков в махинациях часто используют черные риелторы.

Данные обстоятельства могут служить основанием для последующего признания такого лица недееспособным. То есть может быть установлено, что он не мог понимать значение своих действий, кода заключал договор купли-продажи квартиры.

Сама же сделка будет признана недействительной. Да, если покупатель уже передал денежные средства, суд обяжет продавца вернуть все полученное по сделке. Но порой к моменту вынесения соответствующего решения проходит довольно-таки продолжительное время и денег у продавца может уже и не быть. В этом случае их практически невозможно вернуть.

5. Очень важно также проверить, куплена ли квартира в браке или нет, находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. В соответствии со ст. 35 СК РФ, при продаже такой квартиры требуется нотариальное согласие супруга. При этом независимо от того, расторгнут ли на момент продажи брак или нет, нужно обязательно взять согласие супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Суд опять же обяжет продавца вернуть покупателю денежные средства по сделке. Но это решение практически неисполнимо, так как скорее всего у продавца этих денег уже не будет.

6. Следует обратить внимание на наличие детей в семье продавца. Сейчас квартиры часто покупаются с использованием средств материнского (семейного) капитала. Процесс продажи квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала, сложнее и вполне можно попасть на мошенников.

Связано это с тем, что по закону обязательно оформление жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в общую собственность с определением размера долей, в том числе детей. То есть дети также являются собственниками продаваемой квартиры. Поэтому при продаже квартиры права детей должны быть учтены, а именно родители должны выделить им в новой квартире доли, размер которых не может быть уменьшен.

Если выяснится, что права детей не были соблюдены, суд может признать договор купли-продажи квартиры недействительным.

Совсем криминальные способы обмана

7. Еще один из способов обмана покупателей – продажа квартиры сразу нескольким лицам. В этом случае собственником жилья становится тот, кто первый зарегистрировал право собственности. Другим же покупателям придется обращаться в суд, ведь только таким способом можно вернуть переданные деньги. Если же никто из покупателей не зарегистрировал право собственности, преимущество в суде будет у того, кто первый заключил договор.

Чтобы избежать данной ситуации, необходимо помнить, что передавать деньги продавцу до государственной регистрации права собственности – преждевременно. Можете воспользоваться услугами банка и открыть банковскую ячейку или проводить расчеты по сделке через аккредитив. Данные способы помогут максимально обезопасить как продавца, так и покупателя, ведь денежные средства продавец получит только тогда, когда банк удостоверится, что право собственности на покупателя квартиры зарегистрировано, а также соблюдены иные условия, предусмотренные договором.

8. Кроме того, стоит насторожиться, если продавец просит вписать в договор сумму, которая меньше реальной стоимости квартиры, а на оставшуюся сумму обещает выдать расписку. Чаще всего продавцы объясняют это нежеланием платить большой налог с продажи имущества. НК РФ установлено, что продавец освобождается от налога на доходы физического лица при продаже объекта недвижимости, если владеет объектом по общему правилу 5 и более лет. Для отдельных категорий объектов недвижимости срок составляет 3 года.

Если не хотите потерять свои деньги, лучше не участвуйте в таких схемах. Связано это с тем, что, если бывший собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из суммы, указанной в договоре, скорее всего не принимая во внимание расписку. То есть, если суд удовлетворит иск продавца, покупатель получит ровно ту сумму, которая указана в договоре.

9. Еще один способов мошенничества – «подставные» квартиры. Бывают случаи, когда собственники или риелторы намеренно показывают покупателю другую квартиру. То есть вместо квартиры, реально выставленной на продажу, показывают точно такую же квартиру, но с хорошим ремонтом. И находится данная квартира, например, на той же улице, но в другом доме. Такое может произойти по простой причине – как правило в крупных городах спальные районы достаточно однотипные, а дома можно легко перепутать.

Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо самостоятельно проверить, где именно располагается дом и квартира. Хотя бы проверить по карте, тот ли дом и квартиру Вам показывают. Можно и вовсе приехать и самостоятельно изучить место, где расположен дом.

Как выбрать риелтора?

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке и у которого хорошая репутация. Кроме того, можно узнать у знакомых и друзей, которые недавно также приобрели квартиру, в какое агентство они обращались и даже с каким сотрудником непосредственно они прошли через все этапы сделки.

Если Вы далеки от юриспруденции и сомневаетесь, что можете учесть все важные моменты, советуем сходить хотя бы на пару консультаций к юристу, который может посмотреть все документы, проверить есть ли какие-то риски.