В преддверии праздника мы предложили юристам, девелоперам и риелторам написать письмо главному волшебнику страны. Судя по результатам акции, сказочный персонаж единственный, кто может сделать российский рынок недвижимости адекватным, прозрачным и честным.

Ребята, надо верить в чудеса

Несколько дней назад «СП» предложила всем игрокам рынка недвижимости пофантазировать и, загадав самое заветное желание, написать письмо Деду Морозу. Похоже, искреннюю веру во всемогущество доброго волшебника они сохранили, даже занимаясь вполне серьезными делами. В частности, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавровпри возможности попросил бы Деда Мороза о том, чтобы государственные органы, наконец-то, стали соблюдать сроки выполнения работ. Вот это, по его мнению, было бы самое настоящее чудо.

— К тому же, — добавляет эксперт, — хотелось бы, чтобы застройщики не разорялись и выдерживали сроки сдачи строительства, но при этом проекты соответствовали бы тем картинкам, которые рисуются на рекламных плакатах. Чтобы цены не падали, но и сильно не росли, чуть-чуть превышая инфляцию. Чтобы чиновники не брали взяток, а честно выполняли те обязанности, которые на них возложены должностными инструкциями. А еще лучше — индивидуально подходили с точки зрения здравого смысла к решению проблем собственников недвижимости и застройщиков.

Московские девелоперы тем временем в качестве подарка на 2017 год страстно желают получить от волшебника новый Генеральный план развития Москвы, работы по корректировке которого все еще ведутся.

— Сейчас, — поясняет Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», — градостроительная политика в городе основана на Генплане 2010 года, который был в свое время подвергнут критике и до сих пор дорабатывается. Сначала его вынесение на публичное обсуждение планировалось на лето 2016 года, а теперь перенесено на 2017 год.

В новом Генплане, на взгляд эксперта, должно быть уделено интеграции в городское пространство новых жилых массивов, которые появляются в бывших промзонах. Несмотря на то, что инфраструктура в городе активно развивается, необходимо больше магистралей, развязок, паркингов, транспортно-пересадочных узлов.

«В промзонах, — рассуждает Колочинский, — возводятся крупные жилые комплексы, насчитывающие сотни тысяч (и даже миллионы) квадратных метров жилья. Иными словами, в разных районах столицы, доселе не приспособленных к жизни большого скопления людей, появляются новые очаги роста населения. Этим людям нужно будет ездить на работу, возить детей в школы и детские сады, выезжать за покупками. Полагаю, что это со временем может привести к коллапсу с дорожным трафиком и проявлению „эффекта Выхино“ в разных активно застраиваемых локациях Москвы. Чтобы это предотвратить, необходимо не только создание новой, но и расширение мощностей существующей транспортной инфраструктуры. При этом нужно учитывать рост населения в прилегающих к Москве городах-спутниках, ведь их жители также будут ездить на работу в столицу. Наконец, требуется развитие новых крупных деловых центров в районах масштабного жилищного строительства, чтобы новоселам не приходилось массово каждый день отправляться на работу в центр или на другие окраины Москвы. Проше говоря, если мы не хотим сделать столицу непригодной для жизни, нужно подумать о более сбалансированном размещении жилья, мест приложения труда и инфраструктуры. Именно такой Генплан, учитывающий новые точки роста в Москве, я бы попросил у Деда Мороза».

Также застройщики искренне сожалеют, что не добрый волшебник определяет кредитно-денежную политику нашего государства. Но если бы он этим все-таки занимался, то исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин обязательно отправил бы ему письмо с просьбой ее пересмотреть.

— Дело в том, — объясняет он, — что получить кредит на строительство сегодня крайне непросто. Банки выдвигают жесткие требования к застройщикам, и в первую очередь это касается высокой ставки по кредиту. В России ставка по банковскому финансированию строительства составляет примерно от 15% до 20%, тогда как, к примеру, в Европе девелоперы могут занимать у банков средства на проекты под 6% и выше. Из этого вытекает финансовая напряженность в девелоперском бизнесе, а также высокие издержки, не позволяющие устанавливать доступный покупателю уровень цен. В сочетании с ростом себестоимости строительства в части расходов на стройматериалы и услуги (в частности, рекламу) дорогой кредит подрывает девелоперский бизнес. Кроме того, банки практически всегда в качестве обеспечения требуют саму компанию или ее проекты и земельные участки. В итоге у отечественных кредиторов скапливается большое число непрофильных активов, которые отходят им за долги строительных фирм, не справившихся с конкуренцией и долговой нагрузкой. В большинстве своем активы лежат «мертвым грузом», дожидаясь лучших времен и не удовлетворяя потребностей людей в современном жилье. Такая ситуация складывается из-за высокой ключевой ставки, которая практически исключает доступное и долгосрочное кредитование.

Примечательно, что юристы мечтают о наставлении девелоперов, как говорится, на путь истинный. Так, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников, регулярно защищающий права обманутых дольщиков, хотел бы попросить Деда Мороза ужесточить ответственность для недобросовестных застройщиков, включая автоматическую субсидиарную ответственность для руководителей и топ-менеджмента.

— До сих пор, — говорит он, — несмотря на все изменения законодательства, на принятие закона ФЗ-214 «О долевом строительстве», многие застройщики пользуются «серыми» схемами, прикрывая фактическое долевое участие в строительстве другими договорами. Например, предварительными договорами купли-продажи недвижимости. Как результат — огромное количество людей, часто полностью оплативших квартиру или апартамент, оказываются на улице, а местные власти и государство ничего не могут в данной ситуации сделать. Надежда только на Деда Мороза.

Риелторы, в свою очередь, просят у хозяина зимы в первую очередь умных законов. Причем, уточняет управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин, не запрещающих что-либо или увеличивающих налоги, штрафы, а что-нибудь разрешающих. Даже все равно, что, лишь бы позитивных.

— Конкретно же для рынка недвижимости Москвы, — говорит эксперт, — хочу пожелать большего участия архитекторов в строительстве города. Нахожусь под впечатлением от экскурсии по Мадриду, где каждый квартал проектировал архитектор, а не чиновник, разрешивший точечно вставить элитный дом в центре двора, например, как у нас. И имена этих архитекторов в Испании знают, а у нас же почему-то авторы себя не афишируют. Похоже, не очень гордятся своими творениями.

И еще Ламину очень хочется, чтобы не риелторов не заорганизовывали. Потому что, как правило, ни к чему хорошему это не приводит. «Дайте им еще немножко поработать самим, не мешайте, — обращается он к сказочному волшебнику. — Перед тем, как что-то принять, надо долго и хорошо думать, а не кричать на каждом углу о поддержке малого бизнеса, создавая все условия для его гибели. В той же Испании, например, нет особых программ поддержки, однако простота и ясность условий работы привела к тому, что все первые (и не только) этажи зданий — сплошные маленькие кафе, ресторанчики, мастерские, магазины и так далее. В наших же условиях 95% из них не прожили бы и полгода».

Однако другие представители риелторского сообщества, и в их числе — руководитель департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, напротив, уверены в том, что закон о риелторах нужно принимать как можно скорее.

— По моим ощущениям, — размышляет Куликов, — рынок недвижимости так долго ждет его появления, что за это время выросло целое поколение, которое сейчас уже не верит в Деда Мороза. Мы надеемся, что в результате принятия этого закона на рынке наконец-то будут работать специалисты, несущие ответственность за свою деятельность, а потребители получат гарантии высокого качества оказываемых им услуг и, соответственно, упомянутую выше уверенность в завтрашнем дне.

Есть у эксперта и еще несколько весьма важных пожеланий к Деду Морозу. Во-первых, он попросил бы у волшебника душевного спокойствия для всех игроков рынка недвижимости в будущем году. Во-вторых, что тоже немаловажно, уверенности в завтрашнем дне. В-третьих, ожидаемого всеми снижения ипотечных ставок до 8?10%.

Не остались в стороне и аналитики рынка. Так, управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая попросила бы у доброго Дедушки материального благополучия для наших соотечественников. Потому что низкая платежеспособность населения — это корневая проблема, которая устанавливает предел развития для всего рынка жилья в России и в Москве в частности. В доказательство своих слов она приводит следующие факты:

— За последние два года доходы россиян существенно сократились, что вынудило огромное число семей отказаться от приобретения квартиры, так как ни ипотека, ни собственные накопления теперь не позволяют им решить жилищный вопрос. Оставшиеся на рынке потенциальные клиенты, во-первых, малочисленны, что усиливает проблему затоваривания, а во-вторых, не обладают высокой платежеспособностью. При этом девелоперы работают на грани рентабельности, особенно в Московской области и в регионах, поэтому резервы для сокращения цены предложения за счет собственной маржи практически исчерпаны. Программа субсидирования ипотечной ставки отчасти смягчила проблему низкой платежеспособности, но ее действие заканчивается.

Таким образом, резюмирует Литинецкая, чтобы рынок смог развиваться в полную силу, ему нужен финансово благополучный потребитель. Конечно, большинство прогнозов построено на мнении о том, что в 2017 году рост ВВП возобновится, подчеркивает она, но в действительности этого недостаточно, так как провал в доходах был более существенным. Нужны новые точки роста экономики, уход от сырьевой модели, а также улучшение отношений с западными странами, то есть снятие санкций. Чтобы ускорить восстановление спроса на рынке жилья (как и на других рынках), возможно, стоит всерьез рассмотреть переход к прогрессивной шкале налогообложения, которая обсуждается Правительством. Эта мера, полагает Литинецкая, позволит более справедливо распределять доходы в нашей стране, то есть поддержит массового потребителя.