Квартирант затопил соседей, нанёс серьёзный ущерб

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Данная норма закона устанавливает общее правило для всех случаев возмещения вреда, согласно которому обязательным условием для возложения обязанности по возмещению вреда является наличие юридического состава, включающего в себя:

• противоправность;
• виновность;
• наличие вреда;
• наличие причинно-следственной связи между действием либо бездействием и наступившими последствиями.

Как правило, в случаях, когда соседи снизу, пострадавшие от залива, обращаются в суд с иском о возмещении ущерба, в качестве ответчика они указывают именно собственника квартиры, из которой произошел залив, а не нанимателей, фактически проживающих в данной квартире.

Суды указывают на то, что такой выбор ответчика является верным. Так, например, в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.03.2020 по делу № 88-2252/2020 суд указал, что договор найма жилого помещения не создает прав и обязанностей для иных (третьих) лиц, не являющихся субъектами договора аренды (найма) жилого помещения (в данном случае, для соседей, пострадавших от залива). Исходя из этого, суд сделал вывод, что при выборе способа защиты нарушенных прав и определении лиц, ответственных за причинение ущерба, истцы по данным делам не обязаны руководствоваться условиями договора найма, заключенного между собственником квартиры сверху и нанимателями.

В ст. 678 ГК РФ содержится норма, определяющая обязанность нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии. Однако такая обязанность нанимателя жилого помещения сама по себе не может являться основанием для освобождения собственников квартиры от выполнения, возложенных на них законом (ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ) обязанностей по содержанию принадлежащего им имущества в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей, а в случае причинения ущерба третьим лицам не может также являться основанием для освобождения собственников от ответственности за необеспечение такого содержания.

То есть в любом случае, собственникам квартиры не удастся избежать участия в судебном процессе и уже им придется доказывать, что вред был причинен именно нанимателями.

В разделе «Права и обязанности Нанимателя» добавляем условие договора:

Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать управляющей организации и работникам организаций, осуществляющих содержание и ремонт жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического и санитарного состояния, а также инженерного оборудования, находящегося в нем. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящего в нем, немедленно принимать меры к их устранению и сообщать наймодателю и в эксплуатирующую организацию.

а также этот пункт:

В случае предъявления претензий третьими лицами, в частности соседями, вследствие нарушения их прав (например, вследствие пожара, затопления и т.п.) наниматель обязуется возместить все понесенные наймодателем убытки и расходы, связанные с возмещением ущерба третьим лицам, в том числе и судебные издержки, расходы на юридическую помощь в случае обращения третьих лиц с иском к наймодателю.

Квартирант ведёт асоциальный образ жизни (алкоголик, наркоман) либо устраивает шумные мероприятия

Для того чтобы предотвратить проблемы связанные с алкоголизмом нанимателя, или если он оказался наркоманом, в разделе «Права и обязанности Наймодателя» добавляем следующие условия договора:

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, Наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать освободить занимаемое жилое помещение.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи относятся неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий, в том числе в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, и др.).

Квартирант не желает съезжать добровольно из квартиры

Если истек срок договора найма и срок временной регистрации, но квартирант не съезжает, нужно соблюсти определенный алгоритм:

• необходимо в письменной форме направить жильцу требование, в котором будет четко сформулирована необходимость покинуть жилое помещение. Это требование станет одним из доказательств того, что владелец квартиры свои обязанности исполнил в полном объеме, если дело дойдет до суда;
• если ответа не последовало, и жилец не желает съезжать, необходимо обратиться к участковому, на территории которого находится квартира. Участковый не имеет полномочий самостоятельно выгонять кого-то из квартиры, но проведенная им беседа часто оказывается действенной, а собранные материалы опять-таки станут доказательством в суде;
• если даже и после этого жилец отказывается покидать помещение, тогда уже необходимо обращаться в суд и признавать жильца утратившим право пользования квартирой.

Трудности с выселением несовершеннолетнего ребенка квартиранта

Право ребенка на проживание в съемной квартире является производным от права родителя-нанимателя. Расторжение договора коммерческого найма влечет за собой утрату права пользования жилым помещением для всей семьи (ст. 688 ГК РФ), никаких специальных преференций для семей с детьми не предусмотрено.

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, стоит заранее узнать, есть ли у несовершеннолетнего постоянная регистрация по месту жительства, а также четко указать срок возможной временной регистрации ребенка.

Если у ребенка постоянная регистрация отсутствует, суд может не сразу выселить ребенка, а предоставить время, пока не найдется иное место пребывания.

Нашёлся хороший покупатель, но квартирант не готов съехать в данный момент

Идея сдавать квартиру в найм, пока на нее не нашелся покупатель, кажется привлекательной, но на самом деле лучше выбрать что-то одно: либо сдача в найм, либо продажа, так как это совершенно разные задачи.

При совмещении этих задач у собственника квартиры с большой долей вероятности возникнут проблемы с показом квартиры потенциальным покупателям, так как придется согласовывать дату и время показа с нанимателем. Как ни крути, в квартире находятся личные вещи нанимателя, возможно, дорогостоящие.

Если вы все же решились на подобную авантюру, то в договоре найма стоит предусмотреть право наймодателя в любое время без объяснения причин отказаться от исполнения договора.

В разделе «Права и обязанности Наймодателя» добавляем следующее условие договора:

Наймодатель в любое время без объяснения причин вправе отказаться от исполнения настоящего договора.

Если наниматель при подписании договора на такое условие согласится, прекрасно.

Если же такая формулировка нанимателя не устроит, то в качестве альтернативы можно попробовать договориться о том, что наймодатель в любое время без объяснения причин вправе отказаться от исполнения договора, но включить при этом в договор найма условие о своеобразной «плате за отказ от договора». Установить, например, что наймодатель возвращает в этом случае сумму обеспечительного платежа в двойном размере.

В разделе «Права и обязанности Наймодателя» помимо предыдущего пункта, добавляем следующее условие:

В случае одностороннего отказа наймодателя от исполнения договора без предварительного письменного уведомления нанимателя, наймодатель возвращает нанимателю сумму обеспечительного платежа в двойном размере и плату за жилое помещение за непрожитый период.

Также стоит помнить, что если сдается квартира, которая выставлена на продажу, плата за нее по договору найма будет ниже.

Предусмотреть возможные долги по услугам ЖКХ

Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

В разделе «Права и обязанности Нанимателя» добавляем условие договора:

Наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и компенсировать наймодателю стоимость коммунальных услуг. Размер платы за жилое помещение состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер ежемесячной постоянной платы составляет ___________ рублей __ копеек.
Переменная часть оплачивается нанимателем в размере стоимости потребленных нанимателем коммунальных услуг, исходя из сведений, содержащихся в документах (квитанциях, счетах), полученных от снабжающих организаций, а также показаний приборов учета.
Коммунальные услуги включают в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Квартирант постоянно затягивает с платежом по договору найма

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В данной статье предусматривается судебный порядок расторжения договора в случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение.

Между тем, в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в определении условий договора. Ст. 450.1 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора (возможность во внесудебном порядке прекратить действие договора).

В разделе «Порядок расчетов» добавляем условие договора:

Невнесение или несвоевременное внесение платы за жилое помещение более двух раз подряд является основанием для одностороннего отказа наймодателя от исполнения договора. Право на односторонний отказ от исполнения договора осуществляется наймодателем путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте ценным письмом с описью вложения.

Также можно предусмотреть в договоре неустойку или штраф за невнесение или несвоевременное внесение платы за жилое помещение.

Квартирант наносит ущерб имуществу (например, сломал телевизор), или пропадают вещи собственника.

Как правило, жилье предоставляется нанимателям с мебелью и оборудованием: кухонными гарнитурами, столами, стульями, стиральной машиной, телевизором и т.д.

В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

При прекращении договора наниматель обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При сдаче квартиры наряду с договором обязательно составляйте опись имущества, в котором необходимо перечислить всю передаваемую бытовую технику, мебель, имеющую для вас ценность, и подробно описать состояние квартиры и находящихся в ней вещей (пример типовой описи есть в конце данной статьи), а также акт сдачи-приемки помещения (пример типового акта есть в конце данной статьи). Именно эти документы будут доказательством того, в каком состоянии была квартира до проживания в ней квартиросъемщиков.

Кроме того, в целях фиксации и контроля состояния жилого помещения в период действия договора найма стоит указать посещение жилья наймодателем с установленной периодичностью, например (данный пункт размещается в разделе «Права и обязанности Наймодателя»):

Наймодатель имеет право один раз в месяц по предварительной договоренности с нанимателем осуществлять проверку порядка пользования нанимателем жилым помещением.

или же можно предусмотреть обязанность нанимателя производить фотосъемку жилья и направлять фотографии в адрес наймодателя (указать, каким способом направлять).

В этом случае в разделе «Права и обязанности Нанимателя» добавляем условие:

Наниматель ежемесячно обязан предоставлять Наймодателю фотосъемку жилья и направлять фотографии на адрес электронной почты: ivanof@mail.ru. Фотографии должны отражать текущее состояние арендуемого помещения и имущества Наймодателя. Отправлять данный отчёт Наниматель обязан до 10 числа каждого месяца.

Стоит также указать в договоре следующее условие:

В случае обнаружения наймодателем в жилом помещении поломки или порчи мебели, техники, предметов интерьера, возникших в период проживания нанимателя, наниматель выплачивает наймодателю денежную компенсацию в размере их актуальной рыночной стоимости или стоимости восстановительного ремонта. Данная сумма может быть удержана наймодателем из суммы обеспечительного платежа. Если сумма обеспечительного платежа менее общей суммы компенсации, недостающая часть денежных средств возмещается нанимателем.

При несогласии нанимателя с оценкой стоимости повреждения имущества нанимателем проводится независимая экспертиза поврежденного имущества, которая определяет стоимость повреждений имущества наймодателя, которая оплачивается нанимателем самостоятельно и за свой счет.

Запретить жить с домашними животными

Возможна такая формулировка условия договора:

Наниматель не имеет права без письменного согласия наймодателя заводить в квартире каких-либо животных.

Если все же допустить проживание с животными, то можно указать следующее (данный пункт и предыдущий размещается в разделе «Права и обязанности Нанимателя»):

Наниматель не имеет права без письменного согласия наймодателя заводить в квартире каких-либо животных. При получении соответствующего письменного согласия наниматель обязан произвести в пользу наймодателя единовременный безвозвратный платеж в размере, равном плате за жилое помещение за один календарный месяц.