Но совсем недавно дела обстояли примерно так. Я – застройщик. Начинаем с того, что собираем деньги дольщиков на этапе или котлована или даже просто земельного участка (котлован еще не выкопали – зачем, если дольщики и так платят деньги просто за красивые рекламные буклеты с картинками). В первую очередь, покупаю себе Порше Панамеру или Рендж Ровер Суперчарджд, без этого стройка не получится.

Затем начинаю копать котлован и разводить активную деятельность на стройплощадке, параллельно продолжая собирать деньги дольщиков, обозначая заведомо невыполнимые сроки сдачи дома (иначе никто не купит), причем ДДУ заключаю не от имени юридического лица-застройщика, а сначала перекидываю ВСЕ квартиры в доме на дочернюю прокладку-однодневку, и она уже продает квартиры дольщикам по переуступке. Это делается для того, чтобы живые деньги аккумулировались именно на этой прокладке, а не на юридическом лице-застройщике (на юридическом лице-застройщике по классике денег нет и не будет).

Пригодится потом, когда дольщики пойдут требовать от застройщика неустойки в связи с многолетней просрочкой, а особо резвые даже расторгнут ДДУ и просудят 2-3 изначально оплаченных стоимости квартир (неустойки, прописанные в ЗоЗПП и 214-ФЗ позволяют).

Дольщики просуживаются, а на юрлице все равно денег нет. Пусть висят исполнительные производства, это не страшно, с этим вполне можно жить и работать (к примеру, перед тем как аффилированный с правительством Москвы застройщик МСМ-5 завалился в банкротство, у него было более 1000 исполнительных производств).

Дальше, если повезет, дом все же достраивается, правда обычно качество и стройматериалы намного хуже, чем предусмотрено проектом, так как все ушло на Панамеры и другие необходимые вещи, но дольщики, которые уже несколько лет ждут хоть какое-то жилье, схавают и так. Недовольные могут судиться по качеству (не страшно, см. выше).

Если дольщикам не повезет – юридическое лицо-застройщик заваливается в банкротство и дальше уже как получится, может кто-то достроит, а может и нет (Урбан Групп не даст соврать). Я, конечно же, утрирую, но в целом дела обстояли именно так, деньги с дольщиков собирались, а построят или нет – дело десятое.

Последние изменения в законодательство и введение расчетов исключительно через эскроу-счета, в целом, проблему решили. Дольщик платит по ДДУ не застройщику, а вносит деньги на эскроу-счет, а застройщик получит эти деньги только после того, как успешно достроит и передаст дольщику квартиру. Строительство ведется на кредитные деньги банка, и на них тоже можно теоретически купить Панамеру, но это уже вопрос контроля банка за застройщиком. По идее дольщик полностью застрахован от того, что застройщик украдет его деньги.

Но не тут то было, к делу подключаются другие партнеры-мошенники ) Рассказываю реальную историю, в которой мы полгода выбивали деньги из застройщика и банка (Сбера).

Есть очень важное правило в законе об участии в долевом строительстве – если застройщик просрочил сдачу дома более чем на 2 месяца, дольщик имеет право на безусловный отказ от ДДУ в одностороннем порядке.

То есть не надо ни о чем договариваться с застройщиком, не надо заключать с застройщиком какое-то соглашение о расторжении ДДУ, не надо никому ничего объяснять. Просто пишется на 1 листочке уведомление застройщику, что я, такой-то, такой-то уведомляю вас, уважаемый застройщик, о том, что в одностороннем порядке отказываюсь от ДДУ, прошу вернуть мне мои деньги.

После такого уведомления договор ДДУ в силу закона является расторгнутым, причем не с момента когда застройщик получит такое уведомление (они же тоже не дураки, часто почту сознательно не получают), а с момента когда дольщик его направил.

Именно поэтому застройщики всеми способами пытаются «замылить» в тексте ДДУ точную дату, когда же дом будет сдан и квартира должна быть передана дольщику. Вместо честного и прозрачного указания, к примеру, «передача квартиры должна быть не позднее 31.12.2022 г.» пишут что-то типа «передача квартиры в течение не позднее полугода после ввода дома в эксплуатацию», а где-то в другом месте договора «ввод дома в эксплуатацию не позднее такого-то квартала». При этом на словах, разумеется, врут что передача ключей чуть ли не завтра )

Но тем не менее, в договоре в любом случае есть некий срок, который или указан явно или получается сопоставлением нескольких пунктов договора.

Менять этот срок в одностороннем порядке застройщик не может, и если этот срок нарушен более чем на 2 месяца, можно в одностороннем порядке отказываться от договора и требовать денег назад.

А если деньги на эксроу-счете, то даже не надо за застройщиком бегать, они в надежном месте, застройщик их не вывел и не украл. Но это в теории.

На практике – ко мне обращается один из наших очень хороших постоянных клиентов, показывает документы и просит помочь ему расторгнуть ДДУ, так как застройщик явно в срок не сдаст дом, а ждать до морковкиного заговенья не хочется. Смотрю в ДДУ, там четко указан срок – сдача объекта 31.10.2022 г., значит 2 месяца истекут 31.12.2022. Это очень хороший клиент, для которого ничего не жалко, поэтому мы заранее готовим все документы, и утром 1 января 2023 отправляемся на Главпочтамт (который работает), чтобы отправить письмо застройщику о расторжении ДДУ. Отправляем, все, с этого момента договор расторгнут.

Банки начинают работать только с 9 января 2023, поэтому в первый же рабочий день идем в Сбер (где открыт счет эскроу) и начинаем требовать денег назад.

Сбер просит написать письменное заявление, и через пару дней в возврате денег отказывает.

Начинаем разбираться, как же так может быть, если  срок депонирования денежных средств на эскроу-счете привязан к сроку передачи квартиры и деньги вообще-то должны автоматически вернуться дольщику просто в связи с тем, что срок депонирования истек.

Но не тут то было. Как оказалось, Сбер при открытии эскроу счета подсовывает дольщикам договор, в котором не указывается конкретный срок депонирования денежных средств, а указывается формулировка «6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

Схема очень простая – если указать в договоре конкретную дату, банк и застройщик не смогут ее поменять в одностороннем порядке.

А если указать такую размытую формулировку, то можно продлевать срок депонирования денег до бесконечности по очень простой схеме – застройщик, понимая, что он просрочил сдачу дома, в одностороннем порядке меняет проектную декларацию (имеет право) и сдвигает срок сдачи дома, скажем, на полгода. А потом еще на полгода. И еще на полгода и до бесконечности. Автоматически сдвигается и срок депонирования денежных средств на эскроу-счете, так как он по условиям договора привязан к «моменту ввода дома в эксплуатацию» и они не возвращаются дольщику.

То есть если бы Сбер честно давал дольщику подписывать договор эксроу-счета, в котором указана точная дата сдачи дома (и как следствие, срок депонирования денег на эскроу счете), то при просрочке изначально оговоренного срока сдачи дома, деньги бы автоматом вернулись дольщику.

Это законно и справедливо – или не врите при продаже о реальных сроках сдачи дома или соблюдайте их. Хотите продлить сроки – договаривайтесь с каждым дольщиком о внесении изменений, заключайте доп. соглашения, платите неустойки и т.д.

Но так как Сбер и застройщик действуют в одной связке, они подсовывают своим клиентам в договоре эскроу-счета размытую формулировку, по которой застройщик может продлевать сроки дома до бесконечности и в одностороннем порядке.

А Сбер (на страже интересов застройщика) не возвращает деньги. На вопрос «как же так?», менеджер Сбера из отдела эскроу-счетов мне открыто сказала, что «надо смотреть, что подписываете», причем, когда я ей сказал, что «вы же самые настоящие мошенники и есть, вводите клиентов в заблуждение, а потом деньги не возвращаете», искренне обиделась. И кто после этого главный мошенник?

Деньги, кстати, мы в итоге вернули, но это уже отдельная история. Я расскажу о ней в следующем посте.

Застройщик, к слову сказать, дом так и не сдал, и недавно продлился еще на полгода).